贷款申请报告13.docVIP

台州华龙房地产开发为开发“华龙·阳光星城”工程申请贷款，本机构受台州华龙房地产开发委托于2012年月3月完成工程评估组对该工程进行了全面评估〔评估基准日确定为2012年2月15日〕。根据工程的现有资料、开发现状、工程实施条件和可操作评估程序，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况、市场、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2012年3月5日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

申报单位及工程概况

借款人评价

台州华龙房地产开发前身为玉环县华龙房地产开发，由原玉环县建设局直属企业转制而来，成立于2000年，注册资金为10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质，资质证书编号：浙房开1385号。

公司现有职工31人，其中大专以上学历22人；具有初级以上专业技术职称人员22人，其中中高级以上专业技术职称人员10人，内部设置综合办公室、财务部、企划部、营销部和工程部五个科室。

公司成立至今已完成投资工程六个，分别为华龙·榴岛公寓、华龙·东门公寓、华龙·玫瑰城、华龙·新城花园、华龙·景泰嘉园、华龙·时代广场。完成投资额6.8亿元，开发建筑面积19.7万平方米，已竣工工程销售率达100%。华龙·时代广场工程建筑面积7.2万平方米，正在销售中。

公司成立以来，在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位。

经银行咨询系统查询，截至2012年2月29日，台州华龙房地产开发无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

截止2011年12月31日，公司总资产，负债，所有者权益为。〔需业主提供〕

1.2工程评价

“华龙·阳光星城”工程位于玉环县经济开发区中部BXE031-0303地块，地势平坦，东邻风屿北二路，西邻漩港路，南邻金海大道，北邻银湖大道，交通方便，外部配套设施齐全，建设条件根本具备。

该工程总建设用地面积为74025平方米，总建筑面积为平方米；其中一期建设用地面积为3313平方米，建筑面积为78407平方米。

工程综合技术经济指标如下：

序号

指标名称

单位

一期

总体工程

1

规划建设净用地面积

㎡

33134

74025

2

地上建筑面积

㎡

住宅建筑面积

㎡

商业建筑面积

㎡

物业建筑积

㎡

其他配套建筑面积

㎡

3

居住户〔套〕数

套

462

1020

4

容积率

5

建筑密度

20.38%

20%

6

绿地率

27.6%

30%

7

机动车位

个

640

1226

该建设工程经玉环县开展和改革委员会立项，目前已取得了相关建设手续。

工程方案于2014年8月竣工。

调查情况说明，该工程的实际工期已落后于方案工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。

该工程的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。

筹资

投资估算

“华龙·阳光星城”总投资约为13.9亿万元，一期投资约为6.6亿万元，。

资金筹措

一期资金来源为自筹、销售转投入、银行贷款，其中自筹本金元，银行贷款3亿元，销售转投入元。

投资情况

台州华龙房地产开发截止于2012年2月29日止，一期工程自筹资金2.9亿元，投入，预收售房款转投入元，拟向银行申请3亿元的房地产开发贷款。

1.5财务评估

，本工程具备很强还贷能力，企业自身具有一定的偿债能力。

不确定性分析

盈亏平衡分析

当住宅销售价格为10500元/平方米，商铺销售价格为11000元/平方米，一期工程到达盈亏平衡点。一期工程保本作业率为%，平安边际率为%。

.2敏感性分析

销售价格、开发本钱均为本工程敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其次总投资为次要影响因素。

当工程最敏感的因素销售价格下降10%时，工程财务内部收益率〔13.65%〕仍大于折现率〔10%〕，财务净现值大于零。因此，一期工程有较强的抗风险能力。

“华龙·阳光星城”工程已取得各种相关合法手续，台州华龙房地产开发作为投资者，具备房地产开发资质和丰富开发经验，有良好的银行信用等级。

市场方面

本工程位于玉环县经济开发区南区中部，工程的目标客户群体有针对性，地理位置好，价格适中，定位较为准确，预计可按方案完成销售。

政策方面

近年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部、中国银行相继发布了一系列政策，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》〔2003〕、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康开展的通知》等，调控房地产市场，保障房地产市场平稳健康开展和合理信贷，对目前的房地产市场产生了较大的影响。

总投资变动方面

一期工程中各项财务指标对总投资的敏感性较强，工程正进行局部根底施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强工程投资进度的管