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房地产开发过程中存在的主要问题及其对策

【摘要】我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改

善人民生活中发挥了举足轻重的作用。必须看到，我国的房地产业在房地产开发

中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境等方面，

它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。为此，

本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了

解决问题的对策。

【关键词】房地产；开发；对策

一、房地产开发中存在的问题

（一）房地产开发用地的问题

房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常

秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。

1、基层人民政府越权批地。

根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地

使用权的批准权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批

准；耕地3亩以下、其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准。省辖市、自

治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。国有土地使用权的出让

不得化整为零，变相扩大批准权限。然而，在实践中，一些地方政府无视上述规

定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的“高尔夫球场”、

“工业园区”等。由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚

用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。

2、农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。

我国《土地管理法》第63条明确规定，“农村集体所有的土地使用权不得

出让、转让或者出租用于非农业建设”。然而集体所有的土地进入市场流通在全

国都程度不同地存在。例如，在全国各地大面积出现的“小产权房”，给房地产市

场造成了极大的混乱。为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规

定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土

地的使用权方可有偿出让”。因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体

土地的行为一律无效。不受法律保护。

（二）房价问题

当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。房价是房地产

市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素

价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城

市、盲目大拆大建有密切关系。直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建

设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长

过快。造成房价上涨过快的原因主要有：

1、市场供应结构不合理。

突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。一是，

新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，

而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。青岛市房地产市场

尤为明显，据青岛市房地产管理局统计，2012年全市住宅完成投资593.6亿元，

同比增长4%，增幅较去年同期（26.6%）收窄了22.6个百分点，办公用房增幅

最大，同比增长达到141.2%，增幅较去年同期扩大102.2个百分点。二是，商品

住宅供应中，居民对普通商品房的需求势头强劲。2012年青岛市的房屋销售面

积950.9万平方米，其中住宅销售842.5万平方米，占89%的比例，可见当前房

地产市场中购房需求特别是老百姓的刚性购房需求还是很大。三是，保障性住房

供应量不足。青岛市从2008年全市住房工作会议上，提出“两改、两增、两扩、

一改善”的新目标及改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房、实物配租比重，

增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住

房销售数量，但供需之间的差距依然很大。

2、商品房开发建设成本增加。

近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。一是土地价格上涨。二是

生产资料价格持续上涨。三是拆迁成本增加。四是商品住宅品质提高，如墙体保

温等级不断提高，防火体系等级不断提高，住宅建筑节能标准达到65%。此外，

各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。

总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素

综合作用的结果。从房地产市场本身情况看，成本推动和供