拆迁案例：标杆旧改杨箕村改造与现行旧村改造的对比.docxVIP

标杆旧改杨箕村改造与现行旧村改造的对比

一、项目简介

（一）改造背景

杨箕村，明末清初建村，距今已有960多年。杨箕村位于广州城区东部、中山一路东端南侧，地处广州的主要交通干道，地理位置优越，但直到改革开放其仍是一个贫穷的旧村。

随着改革开放的推进，广州迎来了高速发展的重要时期，政府作出东扩建设的重要战略决定后，于20世纪80年代在五羊新城落成广州最早的商品房区，90年代广州未来的CBD——珠江新城又拔地而起。但彼时紧邻五羊新城、珠江新城的杨箕村如同一座孤岛。一方面，杨箕村为众多外来务工者、低收入人群提供廉价出租屋，为外来人员提供出租档口；另一方面，也因此形成了密密麻麻的“握手楼”“接吻楼”“拥抱楼”。在这种拥挤幽暗的环境下，村内人员鱼龙混杂，抢劫等刑事案件频发。这与周边一幢幢奢华现代的高楼大厦相比，杨箕村显得落后了几十年。

随着广州城市化进程的加快，杨箕村与周边快速发展环境的矛盾日益凸显。为促使杨箕村旧貌换新颜、改善当地村民的居住环境，政府于2008年启动了杨箕村的改造工作。

（二）政策环境背景

广州的城市更新工作可以追溯到20世纪60年代，早期的改造工作主要以政府资助、居民自发为主的住房改建模式，但真正意义上的改造工作始于1978年改革开放以后，大致经历了自由市场摸索（1999年前）、政府强力主导（1999—2009年）、政府指导监督探索（2009—2015年）、政策体系化建设（2015年至今）4个时期。

1999年以前，基于改革开放的主旋律，我国由原来的福利分房逐步转为商品房开发，政府支持民营企业进入房地产领域，这个时期的广州城市更新是以自由市场为发展的摸索时期。这个时期的房地产环境为城市开发快、房价相对收入高。但在1999年以后，为了避免因房地产开发商追求高额回报的逐利驱动而导致城市开发过度的现象，同时得益于改革开放的红利，相比内地，广州市财政实力相对雄厚，这个时期的城市更新形态呈现为政府强力主导模式。这个时期城市更新表现为更新速度慢、政府计划性强、政府补偿成本高的特点。直到2009年，广州市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》突破了政府强力主导模式，并于次年成立“‘三旧’改造办公室”作为主管机构，这标志着广州城市更新进入了新的历史时期。这个阶段的特点主要体现在出台政策多、项目推进快、各部门政策存在冲突和矛盾。在2015年广州市机构改革中，以城市更新局取代“‘三旧’改造办公室”作为常设机构，并于2016年出台了《广州市城市更新办法》，市政府提出“中调”概念（政府主导为前提、允许社会资本参与，以加快改造步伐），并在这个阶段先后提出“1+1+3”“1+1+N”的政策体系，从此开始系统化建设时期。

广州城市更新的进展跨度相对较大，各阶段政府主导的强度不同，政策的连贯性不强，导致各阶段的城市更新项目在执行上有很大的差别。杨箕村的旧改就始于政府强力主导与政府指导监督探索过度的特殊时期（2008年）。

（三）项目情况

2008年，杨箕村被市政府列为“亚运前必须改造的9条城中村”之一。杨箕村旧村改造项目总用地面积11.49万平方米，规划建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。其中，公开出让地块的用地性质为商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，用地面积为6.2808万平方米，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积、16.0272万平方米的商业金融业及共建配套。项目涉及拆迁村民1416户，拆迁面积34.7万平方米，总投资约20亿元，最终由富力地产摘牌并开发改造项目。

该项目于2010年4月通过改造方案及拆迁安置补偿办法，同年5月正式启动动迁工作，7月开始拆迁。但该项目的拆迁工作于2010年年底陷入僵局，近99%的村民与广州市天河区天河南街杨箕村股份合作经济联社（以下简称经济联社）达成拆迁补偿协议，仅有17户村民未达成拆迁补偿协议，拒绝搬迁。双方利益冲突，历时3年，最终通过法律途径得以解决。2015年11月，杨箕村旧村改造项目复建安置房A区、B区15栋回迁房主体结构封顶，2016年5月村民回迁。

1.杨箕村旧村改造模式

杨箕村旧村改造项目诞生于政府强力主导期末、政府指导监督探索期前的特殊时期，因此杨箕村旧村改造先是由政府一手操办，再转变为以政府为主导、由村民和开发商合作开发的模式，是广州城市更新历程中极具特色的成功项目案例。在杨箕村旧村改造项目中，由政府负责征地拆迁工作，并通过土地招拍挂出让项目地块。由竞得项目地块的开发商负责开发建设复建安置房、公建配套及开放融资地块，建成后村民进行回迁。

图-2杨箕村旧村改造架构

2.杨箕村旧村改造规划方案

杨箕村旧村改造规划方案于2008年6月获批，项目总占地11.5万平方米，总建筑面积81.5万平方米，分为北面回迁安置区及南面融资区两