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世博村B地块改建项目一期工程策划

摘要：世博村B地块改建项目一期处于市中心，黄浦江沿岸，周边影响隧道

及大量办公楼宇，工况复杂，因此，要总体策划，准确排摸，充分思考，才能对

工程整体做到胸有成竹。本文结合世博村B地块改建项目一期工程实例，通过工

程策划及效果评估，分析了该项目工程策划的可行性，论述了项目施工的难点重

点，对其他类似项目有较大参考价值。

关键词：黄浦江沿岸；房地产；住宅项目；

1世博村B地块改建项目一期概况

2007年，作为上海世博会外国官方参展工作人员提供住宿和配套服务用房，

按公寓式酒店报批，容积率为1.73；

2010年，项目建造完成并投入使用；

2012年，重新编制控规，用地性质调整为住宅（Rr3），容积率调整为2.0；

2017年10月，完成股权转让，我司获得50%股权且操盘并表，启动对本地

块的改造工程；

2018年8月，规划方案初步获得政府认可，目前正进行深化设计中。

项目位于浦东世博板块，内环绝版一线滨江地段，西临世博大道，东临雪野

路，南侧为世博公安局，距离人民广场、陆家嘴、世纪公园均小于5公里，未来

周边高端配套完善，顶级商务区林立，交通便利，1公里范围内汇集4条轨道交

通，靠近内环高架及卢浦大桥。

现状地块地上为17栋8至20层的酒店式公寓，世博会后处于空置状态，项

目西北侧紧邻黄浦江，南侧为在建商务超高层以及央企总部聚集区，东侧为上海

核心政务办公区。

图1周边环境图

1.1控规要点

控规要点一：地块内保留三条东西向通廊空间，通廊范围内，不可规划建筑

物。

控规要点二：雪野路保持60%贴线率、内部保留绿地，保留绿地要求位置，

大小基本与现状一致。

控规要点三：改建后的建筑形态要求与现状基本一致，保留建筑肌理和天际

线。

图2项目内部动线图

项目经过数个阶段数十余稿方案和专家论证后，政府由原先以保留为主的方

向逐步认可了项目方案留改拆的设计方向

图3设计方案流程图

表1主要经济技术指标表

主要经济技术指标

项目数据备注

用地面积83674.20

总建筑面积280740.55

其地下建筑面积107046.00

中

地上总建筑面积173694.55

其计容建筑面积167348.40

中

其住宅165936.40

中

商业40.00

配套公建1372.00

不计容建筑面积6346.15

其夹心保温外4978.09根据沪建管联

中墙(2014)901号文件规定，

夹心保温面积不计入容积

率，且不大于住宅计容面