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业主大会、业主委员会成立指导

一、成立业主委员会的法律依据

《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》国务院令

379和504号、《业主大会和业主委员会指导规则》住房和城

乡建设部文件建房〔2009〕274号、

二、业主委员会成立的条件

（一）原有公房住宅区房改售房率超过50%，依法召开

业主大会，推选产生业主委员会委员，成立业主大会执行机构

——业主委员会。

（二）新建物业召开首次业主大会满足下列情况之一均应

成立业主委员会。

1、在同一个物业管理区域内，新建物业在竣工（分期竣

工）验收后，物业出售并已交付使用的专有部分面积达到建筑

物总建筑面积的50%以上，

2、在同一个物业管理区域内，新建物业竣工后（分期竣

工），自首套物业出售并交付使用起满两年，且入住率达30%

以上。

三、业主委员会成立的程序及要求

（一）提出申请

符合成立业主大会、业主委员会条件的物业项目，由业主

5人以上联名可向物业所在地的县人民政府房地产行政主管

部门（县房产局）或者乡镇人民政府、社区居委会提出书面成

立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。一个物业管

理区域只能成立一个。

随申请应附：1、物业管理区域划分证明资料及物业管理

区域的名称、地址、规划总平面图、房屋及建筑物面积清册、

房屋总套数、已出售和已交付使用的业主花名册、出售率、入

住率、首位业主入住时间、共用设施设备和已交付使用的共用

设施设备清册及已交付使用的共用设施设备证明资料、物业管

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理用房的位置面积及规划部门和设计部门配置设计证明资料；

2、筹备组成员的人员名单、简历、住址、联系方式方法；3、

开发建设单位和物业公司名称、负责人联系方式方法；4、物

业管理区域所在乡镇人民政府或社区居委会签署意见证明。

申请资料第1项由开发建设单位提供，筹备组负责收集整

理。

（二）成立筹备组

1、物业所在地的县人民政府房地产行政主管部门（县房

产局）和乡镇人民政府或社区居委会收到申请后，作出书面批

复意见，并在60天内指导由业主代表、开发建设单位（包括

公有住房售房单位）代表、乡镇人民政府代表、社区居委会代

表参加组成首次业主大会会议筹备组。

筹备组成员人数为5人以上单数，其中业主代表人数占筹

备组总人数的一半以上。筹备组组长由乡镇人民政府代表担

任、一名副组长由社区居委会代表担任、另一名副组长由业主

代表担任。

筹备组中业主代表由业主推荐或自荐产生。筹备组成员名

单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，接受物业管理

区域内全体业主的监督意见和建议进行调整解决。

2、筹备组应做好以下工作

（1）通过开发建设单位或前期物业服务企业掌握物业管

理区域内业主的姓名、联系电话、所购房屋专有部分面积、位

置等业主基础信息资料和物业管理区域共用部位共用设施设

备等整体资料；

（2）广泛联系业主，通过查验房屋产权证书或购房合同，

确认业主身份，确定参加首次业主大会会议的业主投票权数；

业主投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

a、业主投票权数中业主人数确定方法：①已领取房产证

的，房产证登记人为合法业主，无论拥有一套或多套房屋，按

一人计，只有一票投票权；②房产证上登记的共有产权人，可

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视为合法业主，但与登记人一起按一人计，只有一票投票权；

③无房产证或共有权证，但已经合法占有建筑物专有部分并处

在待领期间，凭房产局出具的待领证明，可视为合法业主，持

有一票投票权；④开发建设期间开发建设单位为物业管理区域

最大业主，以其未出售的所有房屋和虽已出售但尚未交付使用

的房屋按一人计，拥有一票投票权。

以上各种情况业主人数汇总后即为应参加首次业主大会

会议的总人数。

b、业主投票权数中专有部分面积确定方法：①专有部分

面积按照业主依法登记领取持有的房产证或不动产登记簿记

载的面积计算；②尚未进行登记的，暂按房产测绘机构出具的

实测报告面积计算；③尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同载

明的面积计算；

以上各种情况专有部分面积汇总后即为应参加首次业主

大会会议业主的建筑