物业管理实务案例分析题.pdfVIP

1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小

区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无

法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由

是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得

擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居

民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。

请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？

答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：

1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的

责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。

2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，

要求这两户居民拆除小棚。

3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。

4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管

理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。

5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务

合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起

拆请求、事实和理由。

6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争

取法院的有利判决。

7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。

2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经

济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为

了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四

种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合

经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。

答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老

年活动室。

2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合

经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所

再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的

投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规

划设计图件

3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，

管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。

1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？

答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市

场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营

战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。

2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？

答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重

级发展模式。

4、某物业管理公司接管住宅小区之后，当日就接到很多业主关于小区环境差的投诉和抱怨，

有些业主甚至扬言为此拒交物业管理费。可见物业环境绿化和管理是十分重要的。

你认为物业管理企业在物业各项环境管理早期介入方面能起到什么作用，应做些什么工作？

答：1]物业管理企业在正式接管物业之前可以对建筑物设计、环境规划设计是否符合国家有

关规定，以及物业建成后是否能够满足业主和使用人的环境要求参与决策，从而起到一定的

积极作用。

2]环境管理的早期介入，主要应完成下列几项任务：

A参与物业项目的主体建筑的规划设计，从环境保护和管理的角度，对建筑用地、居住面积

密谋、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。

B协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设，绿地的建设，垃圾处理站的建设，停车

场、库的建设等，以满足环境保护的要求。

C考查了解物业的周边环境，主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有

关部门反映，同时采取相应的措施。

5、海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定

将特制设备的维修养护管理，包括设备所有的维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正

常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部

人员认为建立特种设备技术档案的任务也应由被委托方去做。