房地产企业经营管理教学课件第八讲房地产项目开发的实务基础—基础认识与实务要义（4）.pdfVIP

第八讲

房地产项目开发的实务基础

—基础认识与实务要义

（Ⅳ）

三、前期工作阶段的实务要义（Ⅲ）

—房地产开发项目的可行性研究

（教材内容：《第七章》）

（一）房地产开发项目的可行性范围问题

1、房地产开发项目可行性范围

一个项目开发方案要具有可行性，它必须在物理上（自然、技

术上）可行，符合各种法律法规，并且从财务角度来说也是行得通

的，也就是说：

一个项目开发方案必须在物理上、法律上、财务上都是可行的，

才具有可行性。

下图示意了这个观点。

项目可行性范围

2、限制条件的影响

◆任何经济活动的开展都会因资源（资金）有限而受到制约，从

而对价值观、目标和目的都会造成制约，对待风险的态度也会如此。

◆位址的物理特点限制了该位址能够接受的开发范围以及所能允

许的活动的性质。

◆通过各种法规（土地规划条例、建筑标准、消防条例和住房条

例等等）和规章的监督，社会表明了在具体的位址哪些事必须做，哪

些事不可以做，从而施加了限制措施。

◆在可行性分析阶段的早期，必须明确地找出各种限制的存在，

划定可行方案的范围。

（二）可行性研究的阶段划分

房地产开发项目的可行性研究划分为项目机

会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个

阶段。

其中，前两个阶段的研究，实际上是“投资决

策阶段”的工作。因此在“前期工作阶段”的可

行性研究是指详细可行性研究。

可行性研究的程序框图如下图所示。

可行性研究程序的示图

1、房地产市场分析和市场预测

（1）房地产市场分析

①房地产市场的现状及其影响因素进行分析。通常包括三个层次：

一是宏观层次的因素。国家、地区或地方的经济状况及发展前景，以及

利率水平、贷款的可能性、通货膨胀率的变化等因素对房地产的影响；

二是中观层次的因素。即开发项目所在地区的经济、社会条件，以及政

府的土地管理规划和城市建设规划；

三是微观层次的因素。指开发项目所在地点一定范围内的区域条件的影

响，如经济结构、人口就业结构、基础设施及生活服务设施、景观条件、规

划限制及区域内的同业竞争状况等条件。

②特定的影响因素分析。归纳起来可分为两大因素，即区位因素和供

需状况。

（2）房地产市场预测

房地产市场预测，需要运用一定的预测手段，根据调查的数据资料以及

有关的历史统计资料，对市场未来的发展趋势进行分析和推测，通常包括：

◆需求预测。◆供给预测。◆价格预测

其中，房地产价格的走势是供方和需方共同关心的核心变量。

2、初步可行性研究

这个研究的主要目的是删去不可行方案，推荐出最佳方案。也就是对

投资机会研究阶段拟定的各种投资项目方案。根据自然、法律、技术、

财务的限定因素，删去不可行方案，并对留下方案就其投资效果作反复

比较和评价，推荐出若干可行方案。

初步可行性研究的投资估算误差允许在±20％内，所需费用一般占投

资总额的1％左右。

3、详细可行性研究

◆这是个关键阶段。通常所说的可行性研究就是指这一阶段。

◆这个阶段的主要任务是推荐出最佳可行方案。主要工作是：

①财务分析。财务分析包括成本测算、计算财务评价指标和风险分

析。通过财务分析估计未来现金流量，计算出预期报酬率；并通过盈亏平

衡分析、敏感性分析等风险分析，来综合判定投资在财务上是否可行。

②其他可行性分析。这是指除了判断所选方案在财务与经济上的可行

性外，还要研究说明所选方案在设计和施工上可以实现；在资金来源和筹

措能够落实；在法规限制、产权的形式及取得上是可行的。

◆详细可行性研究的投资估算误差只允许在±10％内，其费用一般占

投资总额的1％～3％。

（三）房地产开发项目的财务评价

1、财务评价的技术基础

—货币时间价值及其现值计算

（1）货币时间价值的基本内涵

货币作为资本投入生产，和其他生产要素相结合，经过一段时