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我国老旧小区更新现状及发展趋势研究

摘要：本文围绕我国老旧小区更新现状及发展趋势进行综合研究，首先对老

旧小区更新现状的基本特征进行了阐述，然后对老旧小区改造工作现状进行了分

析，最后通过几点改造建议对我国老旧小区未来发展趋势进行了判定。

关键词：老旧小区；更新现状；发展趋势；改造建议

一、老旧小区的基本特征

老旧小区内部的人员组成较为复杂，其人口主要组成由低收入人群和中老年

群体为主，还有一些外来人员，这些外来人员的身份不明，无法通过小区监控系

统对外来人员的身份进行核实，这就造成老旧小区的治安存在一定问题，并且老

旧小区由于缺乏一些现代小区中应有的建筑配置，例如一些停车设施，大多数老

旧小区内部的私家车都是随意停放，这对于道路本就狭窄的老旧小区而言，无疑

占用了大量的空间位置，在这种现状中，小区附近的交通存在拥堵现象，车辆出

行也遭到严重威胁，并且小区内部人员的出行也受到安全威胁，在如此狭窄的空

间内完成高质量交通是非常难的。

旧城改造实施中，大多数实施行为都隶属于政府规划，建设目标和老旧小区

的实际需求存在出入，政府一般为了减轻老旧小区的生活压力会选择大范围的旧

城改造项目，在实际情况中，这种大范围的旧城改造是难以在短期内实现的，并

且如果短时间内对老旧小区的建筑和设施进行全部拆除翻新，则会造成大量的建

筑垃圾，拆除施工建设也会对城市环境造成大面积污染，这种情况不利于全市范

围内小区居民的人身健康权益。因此老旧小区的拆除翻新工作难以施行，老旧小

区内部卫生条件较差的现象也难以得到整治。小区内部人员结构较为复杂，没有

物业以及门卫的人员流通限制，并且没有监控系统对小区内部治安实时监控，导

致老旧小区人员的人身安全受到潜在威胁。

二、老旧小区更新改造工作的现状

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1科学谋划统筹部署艰难

当前的老旧小区多在2000年以前建造，在众多老旧小区中，虽然部分小区

的建设年代较早，但是其设计标准较高，在当时属于前沿设计，并且小区内部由

于资金投入较大，因此设施功能较为完善，有些小区虽然在2000年后建造，但

是设计较为传统，小区内部的配套设施存在缺陷，这些在设计上较为陈旧且功能

性不全的小区可以统称为老旧小区，老旧小区严重影响着小区内居民的正常生活，

全国各个地区对于辖区内部的老旧小区现状、规模、类型、特征等分化不到位，

并且对老旧小区的底数掌握不够详细，无法形成科学的、统一的、精细的改造计

划，更难以形成一区一策的针对性改造计划。

2专营单位沟通协调困难

部分老旧小区历史资料缺失较为严重，并且建筑手续不全、功能配套不完善

现象非常多，建筑标准达不到现代化建筑集群的标准，这就导致在对老旧小区进

行改造规划的过程中，改造项目的审批难度较大，并且审批过程需要重重审核，

审批周期较长。老旧小区改造涉及到多个部门和单位协同完成，水利部门、电力

部门、燃气部门、通讯部门等垂直专营单位难以形成有效的横向沟通，因此难以

形成有效的通力合作。此外，在改造过程中，对采光、安防、消防等无法形成统

一的执行标准，导致多数小区的这些改造标准难以实现。

3居民参与改造思想难以统一

老旧小区改造主要是以政府的引导为主，改造过程也是政府统一规划，这就

造成老旧小区改造规格在居民群众中众口难调，难以形成普遍的共识。例如当下

最为流行的旧房加装电梯工程，该项工程会造成老旧建筑低层住户的采光、通风

受到阻碍，并且还会受到一些噪音干扰，低层房价反而会因为加装电梯而降低。

在老旧小区中增设停车位会影响到相邻的住户，因此对这项加装工程，住户持反

对意见较