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谈房地产企业的工程成本控制

摘要：长期以来房地产因为行业的高利润，成本管理一般不作

为重点来强调。随着政府行为日益规范，市场竞争的不断加剧，加

强成本控制成了企业修炼内功、提升竞争力的必修课。这里从成本

控制三大核心环节为切入点，事前、事中、事后控制为中心，与大

家探讨如何进行房地产企业的工程成本控制。

关键词：限额设计；合约规划；动态管理

中图分类号：f275.3文献标识码：a文章编号：

1001-828x（2012）01-0-01

一、引言

实践证明，房地产项目的开发最终目的在于达到既定的社会效

益和经济效益。社会效益是指项目在市场上的形象、知名度和地位。

经济效益是指项目开发所获取的利润。2011年是政府进行房地产调

控最为严厉的一年，新国“八条”的出台，连续八次上调银行存款

准备金率，以及房价上涨过快的二三线城市的房地产限购政策的出

台，使房地产开发企业迎来最严峻的考验。在这种市场背景下，如

何追求最高的经济效益使企业利润最大化，关键在于房地产成本的

有效控制。

房地产成本控制要贯穿于项目实施的全过程，就是在投资决策

设计阶段、招标采购阶段、施工阶段设置控制目标，在开发过程根

据目标成本进行动态控制，从而实现项目利润指标的过程。

二、设计与决策阶段的控制

1.明确设计思路：我们知道设计阶段对于建设项目投资的多少

起着决定性的作用，开发企业要根据开发所在地区市场的调研，将

所要开发的产品进行合理定位。开发企业要有自己明确的设计思

路，体现出企业所要达到的目的，不能由设计单位设计出来后再进

行审核、调整。

2.推进设计招标：设计阶段的管理首先要推进设计招标，择优

选择设计单位，积极推行建筑方案和经济方案相结合的设计招标方

法。采用多家设计单位竞投，组织专家进行综合评比，以促进设计

方在整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价

上下功夫。

3.实施限额设计：在工程设计中，不少设计人员存在着重技术、

轻经济的现象，任意提高安全系数和设计标准，因此需要在各个设

计阶段严格把关，采取限额设计的手段对建设项目的投资成本进行

控制。

咨询设计工作一般分为三个阶段：可行性研究阶段或者方案设

计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段，限额设计必须贯穿咨询

设计的全过程才能发挥最大作用，设计过程中设计人员和造价师需

要密切配合，反复协商。首先利用价值工程优化设计方案，在设计

阶段使用价值工程，群策群力，得到最佳的设计方案，要在保证实

现建设功能目标的前提下避免一些不必要的费用增加。

三、采购招标过程的控制与把关

工程招标采购包括工程采购和设备、材料采购。房地产开发企

业的成本按流程可划分为：土地成本、前后期费用、市政工程费用、

建安工程费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费

用、财务费用、税金、转入或转出成本等12项。采购招标过程的

成本控制可以通过以下几点来实现：

1.事前做好合约规划，根据合约规划指导采购招标。合约规划

是指根据项目施工进度的安排，将目标成本按照自上而下的方式，

逐级分解成未来要发生的一系列的合同。合同规划指导着从招标到

最终结算，全过程的合同签订和执行，起到事前控制的作用。例如

某房地产开发企业事先梳理好合约规划的模板后，制定执行规范：

成本合约部编制合约规划，其中80%采招部门直接用以形成采购计

划，20%的合约执行可以根据实际情况进行调整，但总金额不能突

破合约规划金额。通过这样管理的要求，合约规划起到了事前控制

的作用，成本最终也得到了有效的控制。

2.编制好招标文件：招标文件是招标过程乃至于工程项目实施

全过程的纲领性文件。在编制招标文件时必须注意：(1)工程造价

及相关费用应尽量包死，不留或少留活口，暂定金额分项要尽量少

列；(2)对于工程量清单外的可预见的变更情况，在招标文件中要

约定可操作的条款；(3)对于施工过程中可能增加较多工程量的单

项工程，可以约定超过清单工程量的一定百分比，该项综合单价应

予以一定比例的下浮。(4)对于市场上价格差异较大的材料，对其

型号、品牌、技术要求、质量等级必须在招标文件中给予明确。必

要时要求施工单位提供样品，以便于施工时进行控制对比。

3.编制出完整、严谨的工程量清单：工程量清单内容即体现了

招标人要求投标人完成的工程项目、工程内容及相应的工程数