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浅议造价工程师如何做好房地产项目成本管理

【摘要】房地产项目成本管理的中心工作是对房地产项目实

施过程中所发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现

预定的目标成本，并尽可能的降低成本费用。它主要通过技术（如

设计方案的制定比选）、经济（核算）和管理（如施工管理等）活

动达到预定目标，实现盈利。而投资控制方法是否合理，更直接影

响到整个房地产项目的效果。所以，必须在房地产项目成本管理工

作中配备既懂工程技术又懂经济、管理和法律知识，具有实践经验

和良好职业道德素质的复合型人才——造价工程师。

【关键词】房地产；造价工程师；成本管理

引言：房地产作为一种商品，在国家宏观调控，房地产市场日

趋规范的情况下，当房地产的基本元素，如房型、环境等都已被市

场理性选择，那么价格战将是一种趋势，造价工程师成本管理工作

的好坏直接关系到房地产项目盈利空间的大小，成为市场竞争中制

胜的关键。

要做好房地产项目成本管理，笔者认为，造价工程师应对投资

决策、规划设计、招投标、施工、竣工结算五个阶段的投资进行控

制，尤其是投资决策和规划设计阶段。

1、投资决策阶段的成本管理

造价工程师通过对已完房地产项目经验的积累，以及借用国际

著名咨询公司的可行性研究理论、研究方法，充分考虑市场经济效

益、环境效益等各项因素，对建安工程、室外景观、地上车位、地

下车库、市政配套及不同层次的精装定位的单方造价进行分析，建

立起一套适应我国房地产市场特点及满足市场需求的房地产项目

成本管理数据库。房地产定位决策是以房地产市场调查资料和市场

预测结果为基础，例如出售对象、物业管理费标准等指标，当项目

作出定位决策后，根据所开发土地的建筑面积、建筑密度、容积率

等指标，结合成本管理数据库估算出项目投资所需资金，从而指导

房地产项目投资决策。

2、规划设计阶段的成本管理

项目作出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。研究

结果表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%。

规划设计阶段节约投资的可能性为88%。为实现各设计阶段的投资

控制目标，造价工程师可采取下列措施：

2．1、设计合同应明确突破限额设计的责任。因现有的房地产

企业大多还不能达到有自己完善的设计管理中心，项目产品设计一

般都委托给专业设计单位，故造价工程师在各设计阶段进行投资控

制时，按房地产项目定位要求，将投资限额按投资控制目标分解到

房地产企业设计管理中心，设计管理中心人员将分解目标反馈给专

业设计单位。造价工程师应协助房地产开发商在签订设计合同时，

明确突破限额设计的责任。如果因设计原因超投资限额，设计人员

必须无偿修改并承担一定责任；因设计责任进行工程变更，导致超

投资限额后果的给予处罚。

2．2、运用标准设计和价值工程原理。（1）、标准设计是经批准

的整套标准技术文件图纸。造价工程师对已完工房地产项目的优秀

设计部分进行性价比比较，并搜集整理，协助设计管理中心建立标

准设计库。运用标准设计可以节约设计费用，加快施工速度，保证

工程质量，较大幅度降低工程造价。（2）、运用价值工程（价值系

数v=功能系数f/成本系数c）原理。造价工程师应研究图纸中的开

间、进深、层高、结构、材料、设备等等是否合理。做多种方案的

功能和成本研究，选择性价比最优的方案。

3、招投标阶段的成本管理

造价工程师在招投标阶段的成本管理中，应根据现行规范、定

额和取费标准、施工图纸、现场因素、工期等认真审核标底：审核

工程量、单价、经费及价差、各种包干费用以及标底造价是否合理。

目的在于：合理的工程造价是工程质量的保证。高价承包使房地产

开发商蒙受投资损失；低价承包会造成承包商不规范施工、安全没

保障、延误工期、施工质量隐患重重。增加工程项目的全寿命后期

维修费用，实属得不偿失。

4、施工阶段的成本管理

造价工程师在施工阶段的成本管理，就是把计划投资额作为投

资控制的目标值。在施工中定期分析投资实际值和目标值之间的偏

差原因，并采取有效措施加以控制，保证投资控制目标的实现。

4．1、造价工程师应审核施工组织设计，采用经济技术比较方

法进行综合评审，加强投资控制。笔者曾负责的某工程项目，原施

工组织设计：土方开挖大量采用机械，考虑到地下水的影响，施工

机械开挖占80%，人工开挖占20%，并有降水设施。经审核施工组

织设计，发现开挖基础时间正值枯水期，机械和人工比例不合理，

经调整，按机械挖土占90%计，