商业地产培训_社区商业销售策划与案例_87_.pptVIP

目录;前言：当前的商业地产形势;决定社区商铺销售的因素有哪些？;决定社区商业销售的因素;前言

第一局部定义与特征分析

第二局部定位与业态布局

第三局部销售筹划与案例;社区商业定义与特征分析;社区商业的定义;辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业气氛要求较高。

中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.

内向型：2％以下，根本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。;社区商业提供的效劳一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015〞，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。;便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、效劳、餐饮等店铺，效劳人口一般在3000人以下；

邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、效劳、餐饮等店铺，效劳人口一般在3000-50000人；

社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和效劳，效劳人口一般在50000-150000人。;底商型商业

裙房型商业

独立型商业;散点式商业

商业街型商业

购物中心型商业;内部型商业

外部型商业

兼有型商业;社区商业类型--按照社区规模分类;中型社区：

人口规模：2000-5000户；

人均商业面积：平米/人；

可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；

商业交通时间：步行10分钟以内；

商业功能满足：日常性效劳与商品并重，便捷性餐饮并可结合局部中式正餐，可考虑建设社区商业中心。;大型社区：

人口规模：1-1.5万户〔相当于街道办事处管辖规模〕；

人均商业面积：平米/人；

可设定的商业层次：便利商业组合+〔商业街区〕+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；

商业交通时间：步行15分钟以内；

商业功能满足：可考虑建设全方位效劳和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；

1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概念,做区域型或超区域型商业中心。;社区商业的特征;社区商业的角色;社区商业的角色;社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原那么〞，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假设住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，那么显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“外表功夫〞,细节也是表达事物本质的重要组成局部。;问题讨论〔15分钟〕;社区商业的问题;社区商业的问题---关于开发主体;前言

第一局部定义与特征分析

第二局部定位与业态布局

第三局部销售筹划与案例;社区商业定位与业态布局;社区商业的定位内容;社区商业市场定位;顾客是谁

顾客规模

顾客特征：肖像描绘

;商业规模是确定社区商业定位的根本要素之一，特别是对于未确定商业面积的工程来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于工程的整体开展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：

区域的商业市场容量

市场整体租售状况对工程规模的影响

工程的商业属性〔辐射型、中间型或内向型〕

主力店的带动效应〔一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5〕

竞争性工程对工程规模的影响

市政规划对工程片区商业规模的影响

工程自身条件对规模的影响等。;社区商业业态组合;

社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要表达在社区商业根底业态上。;社区商业规划布局;商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局那么表达了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：;底商满布型示例：锦绣江南;根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的根本原那么有以下几点：

在商业布局时，可优先考虑表达居民生活便利的业态，如超市、效劳配套类和便