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老旧小区改造过程中的问题及解决策略

摘要：在社会经济发展水平不断提升的背景下，建设年代久远的老旧小区基

础设施配套已落后太多，难以满足小区居民当前的生活需要。对此，本文将通过

详细介绍老旧小区改造过程中的问题及解决策略，以期为住户提供更美好的生活

环境。

关键词：老旧小区；改造工程；管理

1、老旧小区基本情况

以旌阳区为例，根据前期摸底调查，老旧小区共有488个，涉及46655户

1637栋，387万平方米，修建时间基本为上世纪70、80年代，主要分布在孝感

街道、旌阳街道、东湖街道，绝大部分都是原来的单位住宅，只能提供基本的居

住功能，居民改造意愿强烈。老旧小区改造项目计划分4年实施，其中2020年

计划实施28个，2021年计划实施210个，2022年计划实施111个，2023年计划

实施139个，总投资约22.22亿元。

目前，老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类，我区主要以基础类

为主，完善类为辅。2020年至2021年项目已通过公开招标确定施工单位、监理

单位等，由于老旧小区覆盖面广，且为避免施工中出现的不可控因素，已要求跟

踪审核单位提前介入。

2、老旧小区改造过程中的问题

2.1房屋老旧失修，基础设施配套落后

老旧小区目前居住人员多为老年人与租户，治安问题突出；小区内车辆乱停

乱放，管理问题突出；占用消防通道情况普遍，安全隐患突出；道路破损严重、

照明设施不全，雨污管未进行分流，基础设施配套落后；违法搭建多，公共绿地

被占为私人菜地，公共服务设施落后；小区外以街为市、沿街停车，周边生活设

施配套落后。

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2.2档案不全，专业管线单位协调难，施工困难重重

老旧小区建成时间久远，部分小区前期设计图纸和建设资料缺失，只有总平

图或什么资料都没有。小区建成后，部分进行了后期改造，电力、给排水、通信、

天然气等地下管线也迁移了，甚至存在违章建筑，即便拿着旧时的资料图，也需

要实地核对，否则就可能挖破管线，这样对旧改设计与协调管线单位提出了很高

要求。且水、电、气等专业管线单位由于出资等原因，参与积极性不高，正施工

的项目中仅园丁苑等部分小区管线单位保持与基础施工同步，其他项目设计施工

均落后于基础工程。

2.3居民需求多样化，各种愿望难以统一

部分居民要求全部翻新，对小区绿化、停车场等都有较高期望,但居民需求

与改造的条件、标准存在较大的差距。如电梯加装，高层及年老居民意愿强烈，

但因低层业主反对、房屋等条件限制，难以达成一致意见;供水改造，一些老旧

小区4楼以上水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，且不间断地出现

黄水，但改造将导致整个片区停水，居民用水短期不能保障，低层用水正常的居

民对此持有异议;适老化改造，老旧小区老年人比例明显偏高，休闲娱乐活动、

社区养老服务等需求日益迫切，但旧改限于场地、资金，处于无法可改、无处可

建的尴尬境地。导致施工单位进场后与老百姓的冲突不断，且老百姓的诉求增多，

无法一一满足。

2.4资金筹措压力大

按照上级文件要求，老旧小区内改造以居民或原产权单位出资为主的，实施

主体应为居民或原产权单位；老旧小区内改造以政府出资为主的和小区外配套设

施改造，应当由属地街道办（乡镇人民政府）作为实施主体。但目前老旧小区改

造项目均为政府出资，资金共担机制尚未形成，居民实际愿意出资比例较小，但

又要求政府必须改造。以旌阳区为例，2020年投资3.5亿元，落实2.01亿元；

2021