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房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理

摘要：建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程

造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。

关键词：房地产企业工程项目成本控制控制管理

随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地

产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工

程造价管理的各阶段相互脱节现象。建立完善的工程造价管理体系才是房地产开

发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。

一、工程项目成本超支的原因分析

在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成

本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，应该将该部分成本超支问题单独提

出，作进一步的原因分析。成本超支主要有以下几方面原因：

1.成本计划数据不准确。估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略，工

程范围增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。在

实际项目开发建设过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计计划、实施中，

以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成

成本超支。

2.实施管理中的问题。包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外

开支，成本责任不明确，实施者对成本没有承担义务，没有节约成本的奖励措施；

工人频繁流动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，；

周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等。

3.原材料价格和人工费用变动导致建筑成本改变。这还要看承包合同的形

式，如果合同是固定总价形式，承包商承担建筑成本变化的后果，投资者基本上

不受影响；如果合同是其它形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本

变动的影响。开发周期延长导致贷款利息费用上升，或者市场环境条件及政策环

境改变，租售价格下降等。

4.利率变动。银行借款是房地产投资的重要资金来源，利率提升要提高借款

成本，进而影响投资收益，在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特

殊地质条件等也会延长开发周期，提高资金使用成本。

二、各阶段房地产项目加强成本控制的具体措施

1.项目决策阶段

据有关资料统计,在项目的建设各阶段中,投资决策阶段影响项目投资的程度

最高,可达到80-90%。投资决策过程,是一个由浅入深、不断深化的过程,依次分

为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同,项目投资

的控制结果也不同。从项目一开始就应加强审查、审计力度,对资金的使用实行

全程动态跟踪,做好项目前期、中期和后期三环节控制,这是解决“三超”顽疾的有

效方法。

2.设计阶段的成本控制

设计阶段是工程项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程

费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%

以上。合理科学的设计，可在很大程度上降低工程造价。设计阶段对项目投资控

制可从以下几方面入手：

（1）推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配

套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，

这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用

功能上开拓创新，避免因多方设计而导致的整体布局不一致，从而引起施工过程

的变更，造成工期、投资的增加。

（2）开展限额设计，有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。要求设计人员熟悉掌握建筑工程

预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设

计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保

证投资限额不轻易突破。开发商应派专业工程造价管理人员跟踪工程设计全过

程，与设计部门积极配合，及时答复设计过程中影响造价环节中的疑问。

（3）采用合同措施，有效控制造价

针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的问题，应在设计合同

相关经济条款中注明，由于设计单位原因引起的工程变更而导致工程造价增加，

如果设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设

计费（设计质保金）。采取这样的经济约束是对设计规范、设计标准、工程量与

概预算指标等各方面指标协调控制的一种举措。

3.施工阶段的成本控制

施工阶段是把