主流产品运营能力的提升.pptVIP

金色里程VS御景湾对比角度成本的控制实现毛利率：4.8%全口径成本：8302元/平米实现售价（5-7月）：9480元/平米售价区域最高，且短期内无法快速提升VS毛利率低，无法达到公司的运营要求解决关键点：晒晒里程一期的数据里程二期成本适配——部品调整分项子目金阊一期

（指标/可售单方）金阊二期

（指标/可售单方）可优化单方

（元/m2）结构指标基础工程(元/m2)预应力管桩20标准层钢筋含量0.530.5115标准层砼含量0.40.3810标准层砌体含量0.150.138外立面泛光照明10万元/栋取消2门窗单元门2.5万元/樘1.5万元/樘10进户门钢木复合，2500元/樘钢木复合，1800元/樘外遮阳手动国产，400元/m2手动国产，350元/m2栏杆阳台栏杆铝合金玻璃夹胶（380元/m）铁艺10装修公共部位装修---电梯轿厢3万元/台取消53室内装修标准800元/m2750元/m2费用类工程管理费96915不可预见费1123775汇总单价差异（元/m2）208结构及部分建材类进行部品适配调整，成本适配可调整78元/平米；经过后期费用控制，可再适配调整80元/平米；在价格上涨通道期内，保证装修不影响客户心理预期下降，装修适配可调整50元/平米；深化研究方向——室内装修分项里程一期--1里程一期--2室内装修770元/m2720元/m2里程二期室内装修虽然通过成本适配工作，降低了50元/平米；但仍有空间调整，例如墙纸、热水器等；淋浴房的地槛油烟机的门板储藏室的门板厨房的门卫生间插座卫生间毛巾架淋浴房壁龛不影响主流客户对产品使用和感光效果前提下，从细节入手，进一步实现成本的控制深化研究方向——立面线条外立面需要的线条需二次搭架浇筑；御景湾项目未使用需二次浇筑；外立面的需求外立面同为简约ART-DECO风格、三段式布局；但里程立面设计线条更为复杂；使得二次施工量增加；线条简化，预计成本可减少20元/平米左右；深化研究方向——商业立面及广场御景湾金色里程图片商业立面石材+涂料全石材广场石材+砖/面积小石材/面积大御景湾售楼处主要展示面为石材，其余部位为涂料；成本远低于里程的全石材立面；广场铺设上，御景湾外围沿路为砖，而里程全部为石材地面；加上里程广场远大于御景湾，地面铺设成本高；深化研究方向——营销道具御景湾金色里程图片展示面商业展示面小（仅仅为售楼处）商业展示面大（售楼处+商业街）广场石材+砖/面积小石材/面积大围墙工地围墙，无营销设施建造费广告围挡，增加营销设施建造费里程营销道具多且大，造价成本及包装费用高；底商更是“大成本，小作用”；而御景湾营销道具主要为大售楼处，后期道具包装费用更低；金色里程VS御景湾对比角度金色里程的运营反思惯性出现以上问题的原因何在？：规划上，习惯建筑体大围合规划01配置上，习惯全面和均好02建筑上，追求复杂的线条和卖相03材料上，习惯使用石材、真石漆04习惯是我们在再改、高端产品上的长期积累；针对主流产品，必须改变，需要心态归零。05营销上，习惯圈层营销，习惯了高端客户拓展方法06金色里程的运营反思——惯性的延续主流产品运营经验总结主流产品再改高端产品营销方面成本方面以建筑形态形成冲击；关注产品实用性；更早上市，更快销售，更早入住；大众营销手法线上线下密集推广；首开需要集中引爆，形成大盘气势；规划方面需要实现“均好性”；可适当投入，需要保证品质感；关注产品舒适性和尊贵性小众圈层营销策略更偏重线下的点对点推广；更多的是“小步快跑”控制成本，有重点、有选择投入；道具不求全，但求对客户的打击力强；以品质为根本；目录保持优良传统——推进速度严格把控推进速度，努力实现里程项目的节奏适配的规划适配的规划——规划借鉴拉高拍低规划，可提前首开的时间；首开产品楼层低，得房率将会比大高层高，产品竞争力和接受度更高。适配的规划——户型实用性相同户型，万科城户型面积控制更小；在户型的实用和舒适性上，万科城同类户型做的更优，如图大阳角处理更好。万科城金色里程图片面积8789**毛利润4.8%为5-7月份成交价格实现的*金色里程毛利润4.8%为5-7月成交价格实现*主流产品运营能力的提升2012年7月17日目录市场地位-1%-1.3%11年度公司累计排名（金额）12半年度公司累计排名（金额）-3%-0.1%“拉大”“缩小”公司项目数