宏观统计分析模型培训课件1-世联地产.pptVIP

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2武汉市自身宏观经济的开展快速而稳健，为房地产市场的持续开展打下了良好的根底2006年武汉市人均GDP已到达3790美元，按人均GDP与房地产开展关系模型判断，武汉房地产市场近几年处于快速开展阶段。2010年武汉市生产总值将到达4200亿元，年均增长12％以上，人均生产总值到达5000美元。以上数据来源：武汉统计年鉴武汉市历年人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增长率宏观背景

3房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析〔三〕能够反映区域房地产市场开展状况的指标人均GDP与房地产开展关系GDP增速与房地产开展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）80040004000上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展

4房地产市场各开展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）80040004000上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于快速开展阶段宏观经济环境扫描

5房地产开展周期理论，判断区域市场开展阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周期理论GDP增速人均GDP增速房地产开展程度判断因素：阶段价格阶段：复苏发展危机萧条

6现阶段武汉房地产供销状况根本平衡，房价收入比相对正常，整体开展较为平稳异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1房地产市场预警预报指标体系，反映商品房供求是否平衡的指标机遇2005年以前武汉房地产市场属于供大于求的局面，在2005年销供比例突破1.1后，2006年的商品房销售面积超出竣工面积87.03万㎡。指标处于根本正常区间右象限边缘，属于市场时机型偏重房价收入比被世界银行用于判断居民住房消费需求的可持续性，开展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～9之间为合理状态，说明该地区商品住宅有效需求度高。武汉全市历年房地产供销情况2006年1.1挑战武汉2006年数据房价收入比8.86：1以一家三口每户购房面积约100平计算以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析宏观背景

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