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投资性房地产新准则的会计分析

摘要：投资性房地产准则在我国刚刚出台，其中的有些规定还需

要进一步研究，但它的独立说明了我国正与国际惯例接轨。文章分

析了投资性房地产以前被归为固定资产或无形资产是不合理的，现

在新会计准则将它单独列出来作为一项资产即《企业会计准则第3

号——投资性房地产》，从而对投资性房地产的一些核算如：后续

计量、计量模式间的转换等做了有别于原准则明确的规定。

关键词：投资性房地产后续计量计量模式

一、投资性房地产作为一项资产独立出来的原因

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》可知要确认一项

资产是否为投资性房地产需要满足两个条件：（1）符合投资性房地

产的定义，即投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者二者

兼有而持有的房地产；（2）与该投资性房地产有关的经济利益可能

流入企业。

投资性房地产作为一种新型的投资工具，正成为新的经济增长

点。与其他非投资性房地产不同，它有属于自己的特点。

二、新准则与原会计准则的差异

（一）新准则在计量时采取比较谨慎的做法

1、对投资性房地投资产的初始计量

现行准则中规定外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际

成本进行初始计量，借“投资性房地产”，贷“银行存款”，取得的

实际成本包括购买价、相关税费和可以直接归属于该固定资产的其

他支出；自行建造的投资性房地产它的成本是由建筑物在达到预定

可使用状态前发生的各项支出构成，按照确定的成本借“在建工程”

或“开发产品”，而建造过程中发生的非正常损失，则直接计入当

期损益不计入建造成本，竣工后便可以由上述确定的成本转入“投

资性房地产”科目。

2、对投资性房地产的后续计量

原会计准则对列入“存货”、“固定资产”或“无形资产”科目的

具有投资性质的房地产采用成本模式计量。

新准则对投资性房地产的后续计量则采取了比较谨慎的态度，在

成本模式的基础上引入了公允价值模式。在我国通常采用的是成本

模式。

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会

计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资

产》的有关规定按期计提折旧或摊销，存在减值迹象的还应该按照

《企业会计准则第8——资产减值》的规定进行会计处理。

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或

进行摊销，应当以投资性房地产的公允价值为基础调整它的账面价

值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损

益）。

（二）新准则在转换过程中允许确认未实现的损益

1、在成本模式下投资性房地产转换的会计处理

采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产、非投

资性房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，直接将转换前的

账面价值作为转换后的资产的账面价值，不涉及损益的确认。具体

如下：

（1）资性房地产转换成自用房地产

企业将投资性房地产转换成自用房地产的会计处理，自用房地产

应当按该项投资性房地产在转化日的账面余额、折旧或摊销、减值

准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”

等科目。

（2）非投资性房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产，应当按该项存货在转换

日的账面价值借记“投资性房地产”科目，原已计提的跌价准备借

记“存货跌价准备”，账面余额记作贷方“开发产品”等科目；企

业将自用的土地使用权或建筑物转换为投资性房地产，应当按该项

建筑物或土地使用权转换日的原账面价值、累计折旧、减值准备等

分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房

地产减值准备”等科目。

2、在公允价值模式下的投资性房地产转换的会计处理

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产、

非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，需要确

认未实现的损益，用到“公允价值变动损益”。具体如下：

（1）投资性房地产转换成自用房地产

企业将投资性房地产转换为自用房地产，在公允价值模式下，应

当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的公允价值，公允价值

与原账面价值的差额，计入当期损益即“公允价值变动损益”。

（2）非投资性房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换成投资性房地产，应当按该项房地产在转