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中外投资性房地产会计准则的比较

摘要：本文对2007年1月1日正式执行的会计准则一一投资性房地产，从投资

性房地产的定义，初始计量，后续计量，转换，处置，披露等方面与国际会计

准则第40号一一投资性房地产比较，找出不同处，并简要分析。

关键词：投资性房地产；后续计量；公允价值模式；转换

一、投资性房地产的定义

我国的会计准则对投资性房地产定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持

有的房地产。现行制度下，投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或

无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营

业绩的贡献，同时它们兼有投资性质又有固定资产或者无形资产性质，因此，

将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。国

际会计准则把投资性房地产定义为指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而

(由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一

部分，或两者兼有），但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目

的的房地产，或在正常经营过程中销售的房地产。

从屮外定义来看，没有差别，但是国际会计准则在进一步解释时，给出了十分

详细的示例，什么可以属于什么不属于投资性房地产。比如把协议中的服务性

质作为判断是否属于投资性房地产的重要标准，如果一家企业拥有并经营一家

旅馆，则向客人提供的服务就是整个协议的一个重要组成部分。因此，营旅

馆是自用房地产，不是投资性房地产。如果该服务在整个协议中只是一个不十

分重要的组成部分，则企业应将该项房地视为投资性房地产。例如，办公楼的

业主向其承租人提供保安和维修服务。

二、投资性房地产的初始计量

我国的会计准则规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。这和国际会

计准则类似，都是依照成本计量。其中国际会计准则提到了启动费（使房地产

达到工作状态所必需的启动费除外）、在投资性房地产达到计划的占用水平之

前发生的初始经营亏损、或在房地产的建造或开发过程中浪费的材料、人工或

其它资源等不正常损失，不作为投资性房地产的成本。我国投资性房地产会计

准则规定自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态

前所发生的必要旨出构成，这里和国际会计准则应该是一个意思，不正常损失

不应计入成本，如果计入会虚增资产。国际会计准则尤其指出，如果投资性房

地产的付款额延期支付，其成本就是其与现金价格相等的金额。该项金额与总

支付金额之间的差额应确认为赊销期内的利息费用。我国会计准则指出外购投

资性房地产的购置成本包括买价任何可直接归属于投资性房地产的支出。例如，

可直接归属干投资性房地产的支出包括法律服务的职业收费、财产转让税和其

它交易费用等。那么这里如果赊销的款项的利息是否该计入成本呢，没有明确

指出，是不是也按照国际会计准则计入当期费用呢？

三、投资性房地产的后续计量

这里有两种模式，即公允价值模式和成本模式。我国会计准则指出：有确凿证

据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采

用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产

计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调

整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。我们知道，

公允价值的判断更依赖于主观，不像成本计量有凭证可查，这里对于公允价值

与账面价值差额计入当期损益，这里是不是给企业一个调节利润的机会呢？通

过高估投资性房地产价值，把差额计入损益，虚增利润？即使是实实在在的差

额，会不会导致所得税的加重，因为这里的并没有现金的流入，但是所得税却

提前缴了，可不可以把这部分纳入递延收益？

国际会计准则第27-49条很详细的讲述公允价值模式，值得我们学习。公允

价值，指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。国

际会计准则对此进行了分析。首先公平交易指在不存在特别或特殊关系（该关

系可使交易价格不具市场特征）的当事人之间进行的交易。该交易假定是在非

关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”是指自愿的购买者

和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以

及资产负债表日的市场状态相当熟悉。自愿购买者是指自愿而不是被迫购买。

该购买者既不过分急于也不准备按任意价格购买。该购买者是根据当前市场的

实际情况和当前的市场期望，而不是根据无法证实或预料其存在的假想的或假

设的市场进行购买的。假设的购买者不会支付高于市场价格的价格。目前的投

资性房地产的业主包括在市场的组成者中。公允价值反映了市场参