2025年房地产行业展望 -高线城市曙光初现，有望托举全国楼市 -标普信评.docx

标普信用评级（中国）有限公司2024年12月4日

高线城市曙光初现，有望托举全国楼市——2025年房地产行业展望

2024年12月4日

分析师王璜

分析师

王璜北京

huang.wang@

张任远北京

renyuan.zhang@

王子天北京

zitian.wang@

宋雪北京

xue.song@

要点

―密集利好政策将助推高线城市托底全国楼市，2025年全国商品房销售额降幅将显著收窄，预计将下降5%-10%，全年销售额将在8.7万亿-9.2万亿元左右。

―一二线城市商品房价格企稳或将在2026年达成，但企稳前价格仍将跌去5%-8%。在货币化安置等政策托举下，2025年一二线城市商品房交易额或将先行止跌企稳。

―三线及以下城市2025年仍将量价齐跌，销售额降幅将在15%左右。低线城市楼市供需失衡仍是房地产市场全面企稳的重要掣肘，区域需求不足、高线城市购买力虹吸以及收储落地进度较慢等问题使这一局面很难显著扭转。

―行业的流动性压力仍然是关注重点。在盈利下滑、销量承压预期下，2025年行业整体仍会面临较为严峻的流动性考验，需重点关注非国有企业融资环境的改善情况以及其房地产资产的充足程度。

2025年全年新建商品房销售额降幅收窄至5%-10%

对于2025年房地产市场的展望，我们有以下基准假设：

?我们预计2025年中国GDP增速将达到4.1%，经济增速的放缓将对居民的购房意愿和支付能力构成一定的挑战，叠加人口因素，影响住房需求。

?我们预计100万套货币化安置政策将在未来两年内分批落地，每年落地转化率为50%，年均释放4000万至5000万平方米的增量购房需求。

?保障房收储政策对2025年全国商品房销售额的刺激作用有限。

高线城市曙光初现，有望托举全国楼市2024年12月4日

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图1

不同情境下2025年中国商品房销售额及增速预测

20

16

万亿元12

万亿元

8

4

0

10.0%

0.0%

-10.0%

-20.0%

-30.0%

2021202220232024e2025乐观情景2025基准情景2025悲观情景

u商品房销售额u货币化安置等政策增量销售额全国商品房销售额增速（右轴）

注：乐观情景假设100万套货币化棚改在2025年落地70%，并在当年转化为商品房签约销售，同时，购房者、房企信心得到较大提振。基准情景这一落地比例为50%，悲观情景这一落地比例为30%，购房者收入预期悲观，房企融资环境改善有限。

资料来源：国家统计局，Ifind，标普信评

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我们认为，2025年全国商品房销售额降幅将显著收窄，预计较2024年下降5%-10%，全年销售额将在8.7万亿-9.2万亿元左右。高线城市和低线城市在2025年的销售额增速将呈现较大的分化，在城中村改造政策的托举下，高线城市销售面积将出现5%-10%的增长，但其价格仍将有2%-5%的下浮，综合推动高能级城市2025全年销售额企稳至增长3%-5%。而低线城市2025年仍将面临量价齐跌的局面，我们预计其价格降幅将在4%-6%，而销售面积仍将萎缩8%-12%。

高线城市：政策推动下销售面积或将止跌，托底全国楼市

我们认为，频出的政策利好正在修复一二线城市的市场信心，促使供需失衡状况得到改善。202