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基于哈佛框架下的万科财务分析

摘要

近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，

让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，

多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。在转型过程中，房地产公司所面

对的风险必然会影响公司能否转型成功。本文运用哈佛分析框架，从万科

的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、

财务状况和发展前景进行全面分析。利用纵向比较方法，深入分析万科转

型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务

指标在行业的水平。根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该

公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。

关键词：财务分析；哈佛框架；万科

1绪论

1.1研究背景

经过了四十年的开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最

大的发展中国家。经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。其中供

给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧”。在多项深化

供给侧结构性的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产

行业是中国深化供给侧结构性的重点，房地产重点放在“去库存”。在国

家提出“供给侧结构性”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从

重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元

化战略转变。如万科先一步制定新的发展战略，2023年万科提出其未来

定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。恒大也迈

进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅

游文化产业、新能源汽车等产业。保利地产提出“全生命周期居住系统”，

包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。面对

未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状

况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将

有助于房地产企业顺利转型。

1.2研究意义

在中国进一步深化供给侧结构性的背景下，国家对房地产行业的结构

调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房

地产行业受国家政策的影响较大。中国的房地产商纷纷向多元化的战略转

型。企业转变经营模式和发展思维，在此过程中不可避免地存在着转型的

风险，如企业定位风险、政策法律风险、人员重新配置风险、财务风险等。

无论是何种风险都会以不同的程度影响着房企转型是否成功和转型后的发

展。由此来看，运用科学的方法或工具，在企业转型过程中及时发现潜在

的转型风险，并采取有效的措施将风险控制在合理的范围内，对房地产企

业的成功转型至关重要。本文以2023年至2023年作为一个研究的时段，

利用哈佛分析框架对万科公司进行战略、会计、财务及前景的综合分析，

帮助企业管理层，公司股东及其他利益相关者全面了解万科转型后的财务

状况和成果，找出万科在转型中潜在的财务风险，并提出针对性的建议，

以此给房企控制财务风险提出建议。

1.3财务分析国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

1.3.2国内研究现状

因中国历史和国情等特殊的原因，中国的财务报表分析的起源比西方

国家晚，其发展也相对滞后。在新中国成立之前，我国财务报表分析的学

科研究逐渐得到关注和重视。而当时间走进开放后期，随着中国市场经济

的飞速发展，我国的各种所有制企业迅速壮大，企业的经济活动扩张，生

产经营的规模扩大。市场的投资者、经理人和政府部门等利益相关者对企

业财务信息的需求迅速膨胀，由此财务报表的研究才真正得到快速地发展，

而财务报表的分析理论体系和框架逐步建立起来。张先治（2001）在研究

和评价西方发达国家的财务分析体系后，初步思考了如何建立我国的财务

分析体系。他认为财务报表的分析应全面系统地揭示企业的财务活动、财

务效率，财务效率的高低综合反映企业的价值。俞峰（2005）提出对应四

大财务活动筹资、投资、经营和利润分配分别构建财务诊断指标，分为筹

资能力、投资能力、经营能力和分配能力。李心何、蔡蕾（2023）指出公

司所遇到的问题是来自多方面，因此需要从不同的层面和角度分析公司的

财务活动，例如公司的经营战略、价值创造、生态链等。张淑芬（2023）

认为我国的财务报表分析忽视了综合的分析，环境的分析和战略的分析等。

胡玉明（2023）认为财务报表是根据现行的会计模式编制而成，财务报表

能提供的的主要是货币上的信息，而无法反映企业“表外”的信息