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交纳物业费知识(doc7页)

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一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规

定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而

且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个

角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。

物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个

月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的

是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管

理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才

让业主签署《公约》，业主并没有选择权。

建议：

普通小区交一年以下物业费并不违规；

保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明

一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业

管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理

企业的服务质量提供依据。

二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资

质等级和资质年审的考核标准。

三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自

管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。

四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿

化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十

项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用

设施设备由专业服务单位负责管理的除外。

本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业

管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公

共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对

员工的培训和业主的宣传，防患于未然。

五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执

行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。

六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务

的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。

附件：北京市住宅物业管理服务标准

北京市国土资源和房屋管理局

北京市住宅物业管理服务标准

一、普通商品住宅物业管理服务标准

（一）综合管理

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理

（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实

施；

（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和

投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；

（4)协助召开业主大会并配合其运作；

（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；

（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;

（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；

（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；

（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求

意见用户不低于总户数80％。

（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措

施等，一旦发生，能随时投入运行。

（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护

按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应

包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养

护，包括：

（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小

修服务标准》；

（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使

用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；

（3）确保雨水、