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房产风险防控策略

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1.拓宽房地产融资渠道。

由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主,所以我国有必要尽快建立多

元化房地产融资机制,具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级

市场,试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化,不但可以扩大商业银行的融

资规模,还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动,提高银行资产的流动性,

有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、

积极稳妥地发展住房公积金贷款,以及在防范风险的前提下,积极引导外资进入国内

房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要

方向,通过对直接融资的制度化创新设计,从而从根本上防范银行的风险。

2.加强银行内部控制。

要努力完善银行内部控制,从根本上改变金融企业治理结构缺陷显著的问题,加

快股份制改造和健全内控机制,彻底改变银行不良资产比例偏高、风险隐患较大的现

象,建立有效的房地产金融风险预警机制。首先,商业银行要建立健全房地产市场预

测、分析和监测体系,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,要加强对房地产行

业周期波动的研究,制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策,以提高对房地

产市场发展形势的分析预测能力,防范与控制市场风险。其次,商业银行要建立一套

严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系,防止少数借款人利用银行贷款资

金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。此外,要加强银行信贷从业人员的培

训,使其有良好的职业道德和风险意识,最大程度地规避信贷风险的发生。最后,应根

据国际国内宏观经济形势,从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手,构

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建完善的房地产风险预警体系,防止房地产泡沫导致的金融风险。

3.建立健全信用评级体系。

建立健全的信用评级体系,有利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度,

针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可对个人借款者就业和

收入变动以及财产增减情况实行追踪调查和动态监控,有利于客观评定个人信用度,

便于金融机构预测贷款风险概率、分析贷款风险类别,有效预防将要产生的违约行为,

促使借款人按约履行合同。除此之外,我国银行应引进保险制度,应该建立健全抵押

保险制度和政策性担保机制。这不仅有利于促进商业银行在办理抵押贷款业务流程

中操作的严格化、标准化,有效抑制其盲目放贷的现象产生,也有助于商业银行规避

道德风险、信用风险和房地产市场周期波动风险。

4.加强国家的宏观调控和引导。

我国政府要加强对房地产宏观调控的科学性和及时性,完善调控手段,提高调控

能力,防止房地产泡沫现象,促进房地产业健康、稳定、有序地均衡发展。我国必须

完善全国房地产市场信息系统,加强对房地产市场统计工作,建立健全房地产市场预

警预报体系。政府应及时、准确、全面地收集房地产发展的相关数据进行分析、公

布,政府可以根据所掌握的房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,

从而实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。政府要

引导土地持有者合理提高土地使用效率,抑制土地的过度投机,还要设计合理、严密

的房地产税制。如为鼓励持有人积极投资开发土地、刺激土地给予的土地闲置征税

等。

5.健全相关的法律法规体系。

市场经济是法制经济,任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行,房地产金

融尤其必要,我国应根据国内外的实际情况,制定适合房地产金融市场不断发展的政

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策、法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境,保证房地产金融市场的健康

发展,有效控制房地产金融风险。2007年10月1日起开始实施的物权法就是完善与

房地产金融相关法律的具体体现。具体说来,目前以下几项法律法规急需要政府制定:

房地产抵押贷款法———规范各金融机构的房地产抵押贷款业务操作,保障有关各

方的权益;公积金法———主要规定公积金的组织机谈判公积金的缴交、管理、使用、

监督、法律责任等;房地产抵押贷款保险法———为担保机构参与住房抵押贷款保险

提供法律保障;房地产金融机构组织法———规范房地产金融业务的参与主体及各

专业性房地产金融机构的组织和运作;消费信贷法———有利于从根本上规范住房

市场和消费信贷行为,对于建立健康的房地产消费市场具有重要意义。