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2024年土地增值税清算常见问题解答

1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费

用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、

周转房摊销等。因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪

酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清

算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地

使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕

110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以

出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使

用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权

的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付

的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的

金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有

土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，

是否应征收土地增值税？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土

地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使

用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此

类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑

物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

4.问：房地产开发企业缴纳的电梯维修资金，在土地增值税清算时，能否允许计

入扣除项目金额？能否加计扣除？

答：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）第二条第二款规定，

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修

和更新、改造的资金，不得挪作他用。

《江苏省物业管理条例》（江苏省人大常委会2020年第50号公告）第七十六条

第二款规定，本条例施行后受让的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使

用前，按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设

施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修

资金管理。

由于电梯维修资金专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造，与房地产项目

的建造没有直接关系，不属于《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定的具

体扣除项目范围，因此，纳税人缴纳的电梯维修基金，在土地增值税清算时，不

应计入扣除项目金额，也不能加计扣除。

5.问：房地产开发企业缴纳的大气污染物环保税，在土地增值税清算时，能否计

入扣除项目金额？能否加计扣除？

答：房地产开发企业对施工中排放的扬尘缴纳大气污染物环保税，根据《土地增

值税暂行条例实施细则》第七条扣除项目规定，不属于“转让房地产有关的税金”，

也不应列入其他扣除项目金额。因此，房地产开发企业缴纳的大气污染物环保税，

在土地增值税清算时不予扣除，也不能加计扣除。

6.问：《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规[2015]8

号）第五条规定，对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰

用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。对购入的可移动物品是否据实

不计入收入?

答：《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕

8号）第五条规定，对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装

饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。对购入的可移动物品，原则

上按购入价（价税合计）剔除收入。如从关联方购入且不符合独立交易原则的，

按物品公允价值（价税合计）剔除。

7.问：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

（国税发〔2