房地产市场及房地产金融运行——2024Q3房地产金融.docx

目录

一、房地产市场运行形势分析 1

（一）70个大中城市的二手住房价格全部下跌 1

（二）新建商品住宅销售降幅持续收窄 2

（三）住房市场新增供给规模降幅较大 3

（四）房地产开发景气指数触底回升 3

（五）土地市场供需两端均表现低迷 4

（六）三线城市住宅库存去化压力较大 5

（七）住房租金价格水平小幅下降 6

（八）租金资本化率普遍小幅下降 6

二、房地产金融形势分析 7

（一）首套住房贷款利率已可低至2.95 7

（二）个人住房贷款余额仍在继续下降 8

（三）居民购房时使用财务杠杆水平有所提高 9

（四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右 10

（五）房地产开发企业到位资金规模降幅较大 11

（六）房地产开发贷款余额的同比增速继续保持正增长 12

（七）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降 12

三、房地产政策着力促进房地产市场止跌回稳 13

（一）房地产新政背景 13

（二）中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”

......................................................15

（三）房地产新政效果分析 17

四、房地产市场主要风险情况分析 18

（一）房企债券违约蔓延势头减缓 18

（二）房地产去库存有待加速推进 18

五、房地产市场及房地产金融运行形势判断 20

附件：相关指标说明 22

一、房地产市场运行形势分析

（一）70个大中城市的二手住房价格全部下跌

从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年前三季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2023年末累计下降5.3%，二手商品住宅销售价格累计下降7.0%（见图1右上图）。从住房销售价格的环比走势来看，2024年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格月度环比均为负值，房价仍在持续下行；其中，2024年9月，70大中城市的新建商品住宅销售价格环比下降0.7%；二手住宅销售价格环比下降0.9%。从住房销售价格的同比情况来看，2024年9月，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比下降6.1%和9.0%。

分城市层级来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅销售价格累计下降3.5%，二手住宅销售价格累计下降7.6%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格累计下降4.8%，二手住宅销售价格累计下降7.0%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格累计下降5.9%，二手住宅销售价格累计下降7.0%（见图1右下图）。

图1 70个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。

注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北

京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济

南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。

2024年9月，新建商品住宅价格环比下降的城市数量为66个，同比下降的

城市数量为68个；二手住宅销售价格环比下降和同比下降的城市数量均为70个，

即70个大中城市的二手住房价格全部下跌。其中，广州、厦门、温州、金华4个城市的新建商品住宅价格同比下跌超过10%；北京、广州、深圳、厦门、武汉、福州、宁波、南昌、南宁、海口、金华、温州、徐州、襄阳、泉州、唐山、惠州、九江、烟台、包头、秦皇岛、常德22个城市的二手住宅销售价格同比下跌超过10%。总体来看，2024年前三季度，70个大中城市的住房价格普遍下跌。

（二）新建商品住宅销售降幅持续收窄

从新建商品住宅销售情况来看，2024年前三季度，全国新建商品住宅的销售面积仅为5.88亿平方米，同比下降19.2%；新建商品住宅销售额为6.02万亿元，同比下降24.0%（见图2）。总体来看，2024年前三季度，房地产市场仍处于下行调整期，新建商品住宅销售面积、销售额均同比大幅下降；但是分季度来看，第二、三季度新建商品住宅销售面积、销售额的同比降幅均持续收窄，新建商品住宅销售呈现边际改善态势。

图2 商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计