《民法典》物权编建筑物区分所有权制度的修改与评析.pdf

房地法苑上矗为也

《民法典》物权编建筑物

区分所有权制度的修玫与评析

文/孙铭成

［摘要］随着我国房地产市场的发展，各大城市聚居密度逐渐增大，居民需求的无限性与土地资源的稀缺性之间的

矛盾愈发突出。因此，《民法典》物权编对有关建筑物区分所有权制度的内容作了较多修改，旨在强化业主权利。《民法典》

规定居委会有指导业主团体成立的义务，从而推动业主大会、业主委员会成立；《民法典》降低了业主共同决定事项的

决议标准，在符合业主大会法定召开标准的情况下，专有面积与人数占比三分之一的业主同意可通过其他事项，这有

利于维修资金的使用;《民法典》明确了扣除合理成本后的共有部分收益归业主所有，这有效地解决了电梯广告收益问题；

《民法典》规定物业服务企业有及时答复业主询问的义务,这消弭了合同约束力软化而导致的业主主体地位缺失的困境。

［关键词］民法典；物权编；建筑物区分所有权；业主决议；共有部分收益

2007年颁行的《物权法》在明确物的所有权、稳定南京市鼓楼区人民法院法官张钢在论文中提出，化解物业

用益物权的利用关系、实现担保物权平等保护等方面发挥管理纠纷需要积极推动业主大会、业主委员会的设立，并

了先行作用。然而，随着我国社会发展.人口增多、城市明确其权责范围。闵然而，由于历史的局限性.当时业主

聚居密度增大，人地矛盾、社区矛盾激增，确实产生了修大会和业主委员会的成立效果并不理想。即使是一线城市

改相关法律规定的必要性。《民法典》物权编回应时代需求，北京，2009年底业主委员会的成立比例也只有20.1%.［3］

深入考察民生民情，对攸关国计民生的小区治理问题在建从历史的角度看，业主大会和业主委员会成立难这一

筑物区分所有权一章中作了较多修改。《民法典》明确了问题在《物权法〉立法调研时即显得尤为突出。因此，《物

居民委员会对业主团体设立有进行指导的义务，厘清了业权法》在第七十五条规定：地方人民政府有关部门应当

主共有部分所产收益的归属问题，降低了公共维修资金使对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。自

用表决的要求，完善了业主大会决议的方式，矫正了物业此，一线城市小区业主团体的成立情况有所改善.尤其是

服务人与业主的法律关系，新增了物业服务企业及时答复试点城市上海，2013年已有83%的小区成立了业主委员

业主询问的义务。本文依照立法背景、条文解释、完善建会.旳然而.西部地区的二三线城市.业主大会和业主

议的写作思路，拟对上述修改作出评析。委员会的成立情况至今依然不容乐观。政府有关部门相互

推诿不作为，开发商、小区物业服务企业阻挠业主委员会

一、《民法典》物权编推动业主团体及时成立成立的情况屡见不鲜，亟待《民法典》对业主大会和业主

(-)立法背一业主大会和业主委员会成立难委员会成立问题作出一步规定.

在法学硏究的视野下，业主大会和业主委员会容易令(-)条文解读——居委会有指导业主团体成立的义

人联想到物业管理纠纷。在分析物业管理纠纷时，多数学务

者会把业主团体未能及时成立或成立后难以发挥作用列《民法典》第二百七十七条新增居民委员会应当对

为其成因之一。E根据中国知网的检索结果，在1996年,设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这一