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设备管理规范版次/改号C/1

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设备管理规范

1.0目的

为明确设备管理的有关定义、设备全生命周期的管理要求及标准，规范设备管理的前

期介入、承接查验、设备建档及标识、保养维修、安全使用直至报废的全生命周期管

理活动，确保设备得到规范有效的维护管理，维持其正常功能、延长其使用寿命。

2.0适用范围

适用于XXXXXX公司各物业服务中心、各异地分公司对项目设备的管理工作。

3.0定义

3.1日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机

械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记

录。

3.2一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；

对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备

除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；

对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。

3.3二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振

动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上

油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐

压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，

软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）

渗漏、故障处理或更换。

3.4中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量

磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下

一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。

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3.5大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修

理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。

3.6设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或

污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

3.7事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

3.8状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

4.0职责

4.1工程运维部负责：

4.1.1组织或指导设备接管验收工作。

4.1.2设备设施中修、大修及更新改造计划与方案的审批、工程监督、组织验收。

4.1.3设备设施年度保养计划审批，参与设备（器具）申购、报废。

4.1.4参与有关设备设施的招投标，选择设备维修养护供方。

4.2物业服务中心工程部负责：

4.3设备设施的运行操作、巡检、保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划。

4.4按合同约定对外委工程服务进行跟进、协调、监督、验收。

4.5设备设施中修、大修及更新改造方案的拟定，现场施工配合、监督、验收。

5.0内容

5.1设备分类

工程运维部根据设备对客户服务的重要性将其分为三级，即：Ⅰ级设备、Ⅱ级设备、

Ⅲ级设备（除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备），各物业服务中心负责对具体设备的划分。

5.2设备管理模式

采用计划预修制（三级保