数据中心行业投资与价值洞察（2024年12月）-首程控股中联基金戴德梁行.pdf

数据中心行业

投资与价值洞察

2024年12月

第一章数据中心行业概览及全球发展趋势S

05数据中心类型及收入模式介绍

07全球数据中心行业发展趋势T

第二章中国内地数据中心行业发展现状N

11中国内地数据中心市场概览

13中国内地数据中心市场竞争格局E

15中国内地数据中心市场分布

16中国内地数据中心市场供需关系分析T

20中国内地数据中心行业融资模式N

第三章海外数据中心市场及REITs发展情况

23海外数据中心市场发展概览O

24海外数据中心市场供需关系分析

25美国和新加坡数据中心REITs介绍C

31海外REIT案例分析：KeppelDCREIT

第四章数据中心资产评估及资本化率分析录

35数据中心的一般估值方法

36数据中心的收益法估值逻辑目

41数据中心估值定价参考指标

PREFACE

前言

在当前这个数据中心行业快速发展与技术变革并行的特殊时期，全新的人工智能应用正以前所未有的速度

重塑全球各行各业，为社会带来便捷与效率提升。这一趋势不仅深刻改变了人们的生活方式，也为数据中

心行业开辟了新的发展机遇与挑战。智能算力的爆发式增长，对数据中心提出了大算力、高性能的新需求，

为数据中心的发展注入了强劲动力，并打开了更为广阔的发展空间。

从行业投资的角度来看，数据中心作为数字经济的核心基础设施，其重要性等级正随着数字化技术的深入

发展而不断提升。近年来，国内数据中心行业虽然在规模、架构、技术、管理等方面取得了显著进步，但

面对智能算力时代的新要求，行业仍需不断突破与创新。特别是在当前中国内地市场数据中心行业投融资

面临挑战、市场信心略显不足的背景下，深度分析行业趋势、挖掘投资价值显得尤为重要。

智能算力时代的到来为数据中心产业带来了前所未有的变化。在可靠性、可用性和经济性的基础上，未来

数据中心还需要支持灵活演进，以匹配不同时期的业务需求。这意味着，数据中心需要具备高度的可扩展

性和可定制性，能够快速适应市场变化和技术革新。对于投资人而言，选择那些具备灵活演进能力的数据

中心项目，将有望获得更长期的回报和竞争优势。

在深入分析国内数据中心行业的同时，我们亦大量汲取海外市场的成熟经验。海外数据中心行业在投融资、

技术创新、市场拓展等方面积累了丰富的经验，为国内市场提供了有益的参考。通过对比和分析海外市场

的发展路径和成功案例，我们可以更好地把握国内数据中心行业的发展趋势和投资机遇，为投资决策提供

更加全面和深入的依据。

因国内数据中心投融资并不活跃，因此在数据中心资产定价上缺少有力的结论支撑。如何回归于国内数据

中心底层资产的运营逻辑，类比于其他的物业类型的运营特征