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地库渗漏问题分析及应对措施

摘要：地库渗漏是房地产项目常见的质量通病，叠加黄梅天潮气，近年来成为客户投诉热点。本文结

合一个地库渗漏引起客户投诉的实例，从多维度分析渗漏产生的原因，并提出针对性的应对措施，打造无渗

漏、舒适的地下使用空间。

关键词：渗漏后浇带客户投诉应对措施

0、前言

随着人们生活水平提高和家庭车辆普及，车库作为归家动线的重要节点，有

条件的项目还拓展了储藏间等使用功能，因此地库是否舒适成为衡量产品力能力

的重要敏感点之一。地库渗漏而引起的地面积水湿滑，设备灯具锈蚀失灵引起安

全隐患或者增加维修成本，地面环氧失效或开裂，电梯基坑积水引起电梯问题频

发等等质量问题就会成为客户投诉的热点。地库渗漏维修是个系统性工程，尤其

在交付之后涉及多方协调，存在一定技术上和管理上的难度。本文以某项目由于

地库渗漏引发客户投诉的实例出发，分析引起渗漏问题的原因，提出解决问题的

方案，希望从源头，从前期管理入手，对渗漏问题零容忍，消灭在萌芽阶段。

1、地库渗漏的现象描述

1.1工程概述

某项目总占地8万m，总建筑面积20.5万m，地下室一层，地下室建筑面

22

积4wanm，采用现浇混凝土梁板体系。地下室底板和墙板的防水等级为Ⅱ级，

2

配电房区域防水等级为Ⅰ级。

1.2现场问题描述

非机动车库存在积水，疑似地坪面下结构板存在较大面积渗漏源；

后浇带位置多处存在渗漏积水现象；

电梯井局部存在渗漏积水现场；

临近城市河道的地下室外墙局部存在墙板潮湿，墙根存在湿渍；

1.3地库渗漏的鉴定

委托第三方专业机构对地库结构安全和渗漏情况做专业鉴定，是为了提供客

关公正的关于地库渗漏问题的评估，也是为了打消不专业的投诉业主片面化理解，

为项目和政府相关部门联动与投诉业主沟通提供专业支撑。本项目委托某建设工

程质量检验站进行结构安全鉴定和渗漏鉴定，鉴定结果是地下室结构安全，排除

了因为结构承载力不足造成渗漏的原因。在没有结构安全隐患的前提下，进行渗

漏问题的分析和处理，也打消了投诉业主的顾虑。

2、地库渗漏的原因分析

2.1调查研究方法

根据过往经验数据，地下车库底板渗漏后浇带位置占比在85%左右，集水井

和电梯基坑占比在10%左右，底板混凝土占比在5%左右。在查勘渗漏位置时，

[1]

重点放在后浇带位置和电梯基坑。在疑似渗漏的位置地坪混凝土进行凿除，露出

混凝体底板结构。另外对于渗漏较为严重的区域进行混凝土取芯，对混凝土的抗

渗等级进行鉴定，满足设计值P6。

2.2设计原因

本地下室东西长约405米，南北宽约145米，地下室总建筑面积4.2万方，

平面布置复杂，形状不规则，应力分布复杂。地下室底板后浇带设置较多，混凝

土底板在温度、沉降、地下水位变化时会产生各种应力，混凝土底板在这些应力

作用下会产生细微裂缝，后浇带两侧的施工缝和建设过程的施工冷缝会发生变形，

形成薄弱点，造成渗漏点的发生。

地下室防水材料和防水施工工艺选用。本项目地下室底板采用湿铺自粘改性

沥青卷材施工。该施工方案要求在防水卷材施工完成之后应及时施工细石混凝土

进行防水层保护。否则容易破坏防水层，造成渗漏隐患。

建筑节点构造不完善。防水技术措施是混凝土结构自防水的重点和难点，尽

管《地下防水技术规范》和《地下工程防水构造图集》有明确详细的防水构造做

法，但是工程施工过程中很难标准化和精细化。地下室结构承台、地梁、塔吊基

础、后浇带、降水井孔、集水井等节点施工复杂，给混凝土施工造成了麻烦。

2.3施工原因

后浇带的清理不到位。后浇带里面的垃圾、浮浆和钢丝网等清理不到位造成

夹层引起新旧混凝土冷缝。

混凝土施工组织不到位。混凝土配送不及时或者现场作业人员不足造成混凝

土施工冷缝形成；混凝土振捣不足，尤其梁板交接处钢筋密集，施工做法复杂，

容易形成蜂窝麻面，空洞，露筋等质量缺陷，形成渗漏点。

混凝土养护不足。由于混凝土养护不足造成的开裂等质量缺陷会形成渗漏点。

2.4管理原因

抢工期。地下室施工阶段一般处于项目抢预售的关键时