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广东省“三旧”改造典型案例分析

今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，

该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个

城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名

市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造

项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项

目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项

目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项

目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面，佛

山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等

列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01

深圳市南山区大冲城中村综合开发项目

——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式

深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最

大的城中村整体改造项目。项目占地68.5万平方米，涉及近1000户原村

民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋（近

110万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村,地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内

楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形

成鲜明反差。村民的“握手楼”存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基

层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的

来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济

备受冲击。村民长期依赖收取房租为生,过于安逸的生活催生了大批“收租二

代”。

主要做法

本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现

有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大

王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。

在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。

通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结

合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快

推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。

2007年3月19日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正

式拉开帷幕。

2008年7月，南山区政府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协

调合作双方开展工作。在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首

要位置。大冲旧改,村民可以获得货币补偿和物业补偿。大冲旧改依靠政、

企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前

迈进。

在规划思路方面，本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了

“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作。致力于将本项目打造成为

深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超

大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和

华侨城旅游景区的重要配套基地。

项目拆迁用地面积47万平方米，开发建设用地面积36万平方米。项目整体

规划计容建筑面积达280万平方米。分两期实施。其中，住宅1385350平方

米（含保障性住房53600平方米、物业服务用房1650平方米）、商业

283360平方米、酒店81500平方米、办公722500平方米、公寓262790平

方米、公共配套设施64500平方米。此外，地下综合商业开发建设规模为

35000平方米。见《经济技术指标一览表》。

经济技术指标一览表

改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的

重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

配套政策

深圳市在2009年10月颁布了《深圳市城市更新办法》，提出了“城市更

新”这一概念，在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结

构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等

内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进

有关工作。

以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》，为城市更新

政策的两大核心，并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套

政策，包括计划申报指引、