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六大产业园开发盈利模式

产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产

业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退

出”运作模式、产业运营服务模式。以下分别对六类产业园开发盈利模式进

行详细分析。

1、传统地产开发模式

传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的

园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润

的模式。从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成

为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。此类运作模式的典型代表为

联东U谷。联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体

和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物

业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。已在全国40

多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过

11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售

获取销售利润。由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地

产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产

业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。(2)物业出租获取

租金收益。由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用

地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获

利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然

资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。(3)提供增值服务获利。在

专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业

化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力

的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式

产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业

规划、服务与导入等方面的服务。在规定的合作年限内，开发商负责园区的

土地平整、道路管廊等基础设施建设工作;学校、医院、文化、体育公共设施

建设及运营管理工作;产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作;

空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等。与此

同时，开发商以园区内所新产生收入的地方政府留成部分的一定比例作为投

资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等。合作期限

结束后，开发商将园区的基础设施、公共设施产权及经营权无条件移交给地

方政府。此类运作模式的典型代表为华夏幸福。华夏幸福是中国领先的产业

新城运营商，在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，

整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产

业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运

营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持

续的园区运营。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城

市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2019年，华夏幸福实现销售额

1451.59亿元，资产规模超4500亿元。

在产业综合开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)一级开发

获利。开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等，可

以获得土地出让收入或获得相关开发建设费用的政府利息收益。(2)招商引资

返还收入。园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政

收入的一定比例返还。(3)配套房地产开发收入。开发商获取配套房地产用地

进行二级开发，通过销售房产而获利。房地产开发销售收入已成为产业综合

开发模式下的重要收入来源，如2019年，华夏幸福房地产开发签约销售额

1027.94亿元，占比70.8%。

3、专业服务运营模式

专业服务运营模式是指开发商除一二级开发外，提供更完善的规划、招

商、物业、企业外包等专业增值服务。开发商向园区服务运营商转型，从开

发到运营、从增量到存量、从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信

息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造以企业

为核心的良好产业生态环境。此类运作模式的典型代表为亿达中国。亿达中

国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全

产业链的整合服务，直至今天的保姆式服务