昆明汽车北站项目招商策划沟通案.pptVIP

昆明地铁

汽车北站工程招商筹划沟通案;作为一家专业的整合推广公司

多年的商业地产推广经验

我们深谙商业之道

但对于本次提案

我们认为不应该是一次招商推广策略汇报

而应该是招商筹划定性沟通案;没有定性的产品

任何推广策略都是不够精准的

那么本案

首先得明确工程的产品

明确工程明年底顺利实现开业盈利首要解决的问题;把脉本案关键

找到核心问题

解决核心问题;

业态定位！

什么样的商家能够在本案存活

而且更重要的是

能够活得精彩！;三个方面分析

地段

人流

物业属性;地段;住宅区;地铁、汽车、公交车、出租车场四站交汇处，人流车流主要以客运汽车及乘客为主。

工程基地坐落于北部客运站南侧，丰源路边，目前与丰源陆形成8米的高差；

工程南侧丰源路车流大、人流少；北侧为汽车站汽车客运公司2.5万方的新商业体、客运站、公交总站、出租车场；客运站周边人流量较大，有局部低端商业及一家德克士商业分布。;人流;人流动线;目的性及随机性消费薄弱，以吃〔快餐〕、住〔过夜〕、行〔箱包〕等及时性需求为主。

工程周边居住气氛不浓，没有城市综合体及大型商业体支撑，商业没有目的性消费客群；

未来较长一段时间内，周边住户地铁乘客大局部在倒数第二站下车，到本案的随机性人群很少。;物业属性;地铁直接上盖商业

非卖自持运营物业

商业用地性质，不支持写字楼属性

昆明首个纯地铁性质商业体;工程扫描

昆明地铁2号线北端起始站

共6层，1、2层为站厅层，3—6层为地铁商业配套

总体量21323方,商业面积13517

体量小，无目的性消费吸附力，消费属性与客流一致;昆明首个直接地铁上盖商业

1.3万方地铁商业配套

非卖自持运营

坐拥北部客运站4站交汇处

人流量大，个体消费能力较弱;昆明地铁资源经营公司

首发地铁直接上盖物业

探索昆明地铁商业盈利模式

打造昆明地铁商业第一桶金;目前工程面临的问题显而易见

中高端客流不大，消费层次低，区域小区入住率低

但

做商业是毋庸置疑的

关键是做什么商业，什么业态？;做写字楼

死

周边无商务气氛

位置偏僻

车流大、嘈杂，环境较差

配套缺乏;做大型超市

??

需求型消费为主，生活用品需求不强

停留时间短暂，不会长时逗留

3层以上超市对客流吸附力弱;做酒店

死

客群停留时间短暂、消费力低

前期地铁乘客量不会太大

支撑不了4-6层的酒店客房体量;全做网吧

死

面积过大，人流不能全部满足

客流大小频次与节假日相关，需求波动大;做餐饮

死

体量大，4-6层商业吸附力不强

中高端餐饮消费不能很好地支撑;什么都不能做？

工程面临的阻碍确实不少

从人流的需求特点出发

四站交汇，百万人流

总得有适合的商业时机

短时间、及时性、需求性消费商业;打造昆明首个停歇地商业业态

挖掘必须型消费潜力

定位昆明地铁快客们的需求性业态

满足百万乘客的及时性消费需求;整合停歇地需求型商业

解决脏乱差、价格高的周边餐饮商业

打造超高性价比特色餐饮美食

解决候车型乘客的时间消磨问题

网吧及电玩娱乐平台

解决隔夜型乘客的住宿需求

经济型快捷酒店诚信经营;于是我们给出了本案的业态定位

3层业态：美食小吃+小型零售

特色：经济实惠、品类繁多。

业态：米线店、面馆、快餐、副食品、小卖部等

优势：划成小铺，形成大排档就餐、提高租金收益，吸引人流，形成竞争及集群效应;于是我们给出了本案的业态定位

4层业态：网吧+电玩/客旅箱包用品

业态：中型网吧、电玩〔如果不能做电玩就招商箱包用品店〕

优势：客流等车上网需求、经营较为容易，对客流的吸附力强;于是我们给出了本案的业态定位

5、6层业态：快捷酒店

特色：经济实惠、效劳周到。

优势：两层分别引进两家酒店，形成竞争机制，为过夜乘客提供钟点房及过夜等车需求;可行性业态定位完成之后，业态实现目前面临几个问题：

整个物业人流动线

3层餐饮的排烟问题

电梯配置，快捷酒店客流导入

业态店招问题

采光问题;人流动线

打通关键人流动线，整个物业客流形成外循环，并吸附其他三站客流消费；

地铁人流缺乏以支撑本案商业，那么客运站的大量人流引入本案消费就成了商业成活的关键。;排烟、店招、采光、电梯

是否能在外立面上规划各层业态的店招，以便吸引人流进入消费

3层的大排档式特色餐饮的排烟问题是否能否解决

整个物业的外立面设计是否能保障采光通风问题

电梯的配备上规划是否支持;Thanks