2020年房地产经纪行业专题研究报告.docVIP

一行业现状：规模持续增长，呈现一超多强

二玩家分析：贝壳、我爱我家、易居阿里

三行业展望：空间广阔，规模之争日趋激烈

四估值探讨：从阿里看贝壳中长期估值区间五投资建议与风险提示

经纪行业发展迅速，新房渗透率快速提升

伴随房地产市场快速发展，经纪行业规模不断扩大，新房渗透率快速提升。据CIC报告，2014-2019年国内通过经纪机构完成的房屋销售与租赁金额从3.2万亿升至10.5万亿，CAGR达26.8%，渗透率从33.0%升至47.1%。其中，存量房销售额从2.2万亿升至5.9万亿，CAGR达

21.6%，渗透率从84.6%升至88.1%；新房销售额从0.6万亿升至3.6万亿，CAGR达43.1%，渗透率从9.7%升至25.9%。

费用率稳步提升下，佣金收入增长更快。2014-2019年全国房屋经纪服务佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达31.6%，平均费用率从2.0%提高至2.4%；其中，存量房销售与房屋租赁佣金收入从524亿元升至1697亿元，CAGR达26.5%，平均费用率从2.1%提高至2.5%，新房销售佣金收入从112亿元升至818亿元，CAGR达48.8%，平均费用率从1.9%提高至2.3%。

国内通过中介销售与出租的房产交易规模及渗透率

房屋租赁（万亿元）

房屋租赁（万亿元）

存量房销售（万亿元）

新房渗透率（右）整体渗透率（右）

90%

80%

0.8

70%

60%

1.4

50%

40%

30%

5.7

20%

3.6

10%

0%

201420152016201720182019

0.6

1.9

43%42%

新房销售（万亿元）存量房渗透率（右）租房渗透率（右）

12

10

8

6

4

2

0

5.25.7

0.439%0.9

0.30.6

2.2

100%

45%

33%

47%

5.9

3.6

0.5

0.9

2.7

国内经纪服务佣金收入情况

新房销售（亿元）

新房销售（亿元）

存量房销售与房屋租赁佣金率（右）整体佣金率（右）

2.5%

2.4%818

2.3%

2.2%

2.1%

2.0%

1.9%

166

1520

1272

1.7%

812

524

1.5%

201420152016201720182019

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

存量房销售与房屋租赁（亿元）新房销售佣金率（右）

2.3%585

2862.1%

2.0%

2.7%

1292

1697

403

112

资料来源：贝壳招股书，灼识咨询（CIC报告），平安证券研究所

竞争格局相对分散，呈现哑铃式结构

经纪机构数量持续攀升，中小机构众多分散。伴随经纪行业快速发展，叠加行业门槛低、区域属性强的特点，国内经纪机构数量持续攀升，其中中小机构数量众多且区域布局分散。2004-2018年我国房地产中介服务企业由2.0万个增至20.6万个，CAGR达18.1%，从业人员由23.5万人增至158.3万人，CAGR达14.6%；前瞻网数据显示，70%的小微中介完成二手房市场50%以上交易额。

贝壳规模遥遥领先，行业呈现一超多强。贝壳交易规模、经纪人与门店数量远高于其他经纪机构，2019年房屋交易额（含新房与存量

房）2.1万亿元，在全国经纪机构完成交易额占比达20.3%，旗下链家在北京、上海、深圳与成都等城市二手房市场市占率较高；中原地产2018年房屋交易额约9465亿元，占同期经纪机构完成交易额比重约10.3%，在深圳等城市二手房市占率较高；我爱我家2020H1交易额

全国房地产中介服务企业与人数

房地产业

房地产业:从业人员数:房地产中介服务（万人）

180

房地产业:企业法人单位数:房地产中介服务（万个）158.30

160

140

120

100

77.6080

60

37.43

40

20.60

20

2.00

0

20132018

23.50

2004

2008

3.39

6.60

国内主流房地产中介机构对比

房屋交易