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投资业务审计经验分享

中建股份审计局（监事会办公室）

2018年3月8日

一投资业务类型

目录二投资业务审计关注重点

CONTENTS

三投资业务问题多发点

一、投资业务类型

ü投资项目按照领域可划分为房地产投资项目、基础设施投资项目、房

建工程投资项目、城市综合建设项目和固定资产投资项目五类。

房地产投资项目

基础设施投资项目

房建工程投资项目

城市综合建设项目

固定资产投资项目

1、房地产投资项目

以销售为主

•销售物业建筑面积占比不低于80%

•其中，定向开发型是指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定销售对象，无需通过市场

销售

以持有物业为主

•持有物业建筑面积占比不低于70%

•购买已建成的房地产物业、对外出租或出售面积占比超过50%的自用（自有）办公楼购置、

建造

综合型

•项目中同时包含销售及持有物业

•其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%

保障性住房开发

•依法取得保障性住房建设用地使用权

•开发保障性住房进行销售或由政府收购

2、基础设施、房建工程投资项目

融投资建造融投资带动总承包

PPP项目

（政府还款）（不并表）

即持有运营的基础设非持有运营的基础设小额度融投资，

施融投资建造项目施融投资建造项目获取施工总承包权，

经营性项目主要指BT项目（原则上不超过我方

准经营性项目自施部分建安费的

非经营性项目10%）

3、城市综合建设项目

是指以土地资源及土地相关权益为核心，以获取土地一级开发实施授权为基础，涵盖规划

设计、土地一级开发、房建和基础设施工程承包、融投资建造、房地产开发业务、招商和

产业构建等全部或多种业务领域的大型综合型开发建设项目。

前提：土地一级开发权

收益：一级开发成本加成

模式：一级开发+二级联动

流程：框架协议土地整理规划设计二级开发

一级开发阶段，可与政府约定固定收益，如某局与S市政府签订协议，拆迁

预计成本20亿元，5%固定收益率，即某局可获得收益：20×5%=1亿元

4、固定资产投资项目

自建或购置办公用房固定资产投资项目

厂房、施工机械等生产经营性固定资产投资项目

目录二投资业务审计关注重点

CONTENTS

二、投资业务审计重点及实务操作

投资业务审计重点