城市建设管理案例分析1.pdfVIP

实例五

某市位于城市规划区内的一个乡，拟在现为0.5ha养鸡场的规划村镇建设用地上，改为建设一

所敬老院，建筑面积4000平方米，2-3层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还

有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。

评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利，

将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地

使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证?只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该

办理建设用地规划许可证，并对其建设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村

在自有土地上进行建设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场

之类的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院，

有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能有关了，不但应核发建设用地

规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证”，那就是违法了，城市规划行

政主管辖部门理应去查处。

实例七

某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha.为使该隔离地区近

期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发

经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府

的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万

平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。

评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部

调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地

改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部

门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该

开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发

公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划

行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的

整体绿化情况加强监督。

实例一

在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大

棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的

工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。

实例一评析

1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，

规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批

准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。

实例二

某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万KW燃油发电厂，

作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是

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该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，

市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省

电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期

有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目

将会给城市带来长期严重的危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可

持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述

例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从