房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558286893.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

最高最佳利用原则的确定如何确定最高最佳利用？[例]某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。

最高最佳利用原则的确定技术路线——估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择(1)保持现状前提(2)装饰装修改造前提(3)改变用途前提(4)重新开发前提(5)上述情形的某种组合

最高最佳利用原则的确定(1)维持现状前提认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：现有房地产价值(新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用)以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:现有房地产价值(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)

最高最佳利用原则的确定(2)更新改造前提经分析、判断，以及更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。更新改造的前提条件是：更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润现状房地产价值装饰装修改造的条件是：装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用现状装饰装修的房地产价值

最高最佳利用原则的确定(3)改变用途前提认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润?现有房地产价值

最高最佳利用原则的确定(4)重新开发前提认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用现有房地产价值以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)现有房地产价值

最高最佳利用原则的确定(5)其他情况采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。如改变用途与更新改造的组合。