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郴州新城整体发展策略研究第一阶段报告

致：华泽集团郴州福城城市经营有限公司

目录

1宏观背景研究 1

1.1郴州市概况 1

1.2郴州市社会经济状况 3

1.3郴州市城市规划及基础设施建设 7

1.4郴州市旅游业发展状况 9

2郴州新城拓展外销市场机会研判 17

2.1港人内地置业市场调查分析 17

2.1.1近年港人内地置业特点分析 17

2.1.2港人内地置业楼盘特点分析 20

2.1.3港人置业典型项目分析 22

2.1.4本项目港人市场机会总结 25

2.2珠三角居民异地置业特点分析 29

2.2.1珠三角居民异地置业总体特点分析 29

2.2.2珠三角居民异地置业意向问卷分析 31

2.2.3本项目珠三角市场机会总结 33

3郴州本地房地产市场研究 38

3.1郴州市房地产宏观状况分析 38

3.2郴州市住宅市场发展分析 42

3.2.1郴州市住宅市场发展历程 42

3.2.2郴州市住宅供应及需求特点分析 44

3.2.3郴州市商品住宅市场特征小结 51

3.3郴州市商业物业市场分析 52

3.4郴州市酒店、度假设施市场分析 59

4.项目整体定位 66

4.1项目认识 66

4.2项目开发市场空间研判 67

4.2.1本案发展商业物业的市场空间分析 67

4.2.2本案发展酒店物业的市场空间分析 73

4.2.3本案发展住宅市场空间分析 76

4.3项目开发策略 80

4.3.1项目开发优劣势及应对策略 80

4.3.2项目核心驱动因素 81

4.4项目定位 83

4.4.1项目发展主题定位 83

4.4.2空间组团详细定位 85

4.4.3规划调整建议 101

附件一：郴州市典型楼盘调查表 109

附件二：高速铁路专题研究 115

附件三：会议酒店市场专题研究 120

附件四：教育地产专题研究 124

郴州新城整体发展策略研究（一）

策略发展顾问部（2007/05）1

1宏观背景研究

1.1郴州市概况

郴州区位——三省交界，六市连通，是湖南省的南大门

郴州市区位交通图郴州是湖南省的“南大门”。东邻江西省赣州市，南接广东省韶关市和清远市，与湖南省的株洲、衡阳、永州三市相连，具有良好的区位优势，自古以来就是中原内陆通向华南沿海的咽喉要冲，被称为“楚粤之孔道”。正是这一区位特点，也成就了郴州人在文化、生活习惯等方面的“亲粤”特征。郴州与珠三角地区地缘相近、

郴州市区位交通图

人缘相亲、文化相通、经济相融，各方面联系非常密切，如郴州的煤炭、电力、水泥和农副产品主要销往广东，郴州每年有10万个体运输户跑广东，50万人到广东务工、经商1。

城际交通——多条国家级南北大动脉贯穿南北，交通条件不断优化

郴州交通便利，京广铁路、京珠高速公路、106国道、107国道和在建的武（汉）广（州）高速铁路贯通南北，由郴州南下广州、深圳，北上长沙、武汉，均可“朝发午至”，是湖南省乃至中西部地区货物出境距离最短、运输成本最低的地区之一。武广高速铁路将在2010年全线通车，届时广州到郴州的时间将由现在的5

1数据来源：《华南新闻》(2004年03月19日第三版)

郴州新城整体发展策略研究（一）

策略发展顾问部（2007/05）2

个小时缩短到2.5-3个小时，宜（章）连（州）高速、厦蓉高速公路郴州段已分别于2006年12月和2007年3月开工建设，预计2010年前后该两条高速公路将建成通车，这将改变郴州市目前没有东西向高速公路的现状，与此同时，郴资桂高等级公路将改为城市快速路，作为联系新老两城的主要通道，是构建郴资桂一体化发展的重要基础设施。不断优化的交通条件将进一步为郴州的