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商业租赁纠纷常见法律问题实务分析

近两年来，新冠疫情虽结束但其对经济的影响仍在持续，尤其是在房地产行业整体低迷的态势下，商业地产租赁作为房地产行业中重要一环，出租方（商场）与承租方（商户）之间的纠纷持续不断，笔者结合团队近年来代理承租方的多起租赁纠纷案件，归纳总结如下法律要点，以期为承租方在商铺的选择、纠纷的处理上提供更多法律风险防控思路。

目录

一、租赁标的物权属的审查二、租赁标的物现状的核实三、租金支付条款四、装修与恢复原状五、维修责任条款六、转租权及转租异议期七、逾期腾退租赁房屋占有使用费条款八、违约责任条款九、特殊条款争议

租赁标的物权属的审查

为保证租赁合同的效力以及实现房屋的实际使用目的，对于租赁标的物的现状应予以事先审查，审查范围包括房屋权属状况以及出租权利来源。

（一）房屋权属状况

1.审查房屋是否取得不动产权证书或建设工程规划许可证

要求出租方提供合法不动产权证书或建设工程规划许可证书，以保证租赁房屋系合法建设地产，避免因违建导致租赁合同自始无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

合同无效的后果：出租方仍有权参照原合同约定租金标准要求承租方支付房屋占用费；双方按照各自过错程度就损失承担相应责任。

2.确认房屋是否存在权利瑕疵：是否设定抵押、是否被查封

签订合同时是否已设定抵押、被司法查封，影响因所有权人变动情况下租赁合同履行的稳定性。一般情况下适用“买卖不破租赁”规则，租赁合同不因所有权变动而解除，但如果在出租之前已经设定抵押权、被依法查封，则不适用上述规则。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

因此，承租方在签订合同前要求出租方说明是否存在设定抵押、司法查封情况并审查相应材料（如房本、不动产档案），如存在该等权利瑕疵，至少需在租赁合同中予以披露并要求出租方保证该等抵押/查封不会危及租赁合同安全、顺利地履行至协议期满，并向承租方提供抵押权人签署的同意出租函。

（二）出租权利来源：直租、转租、委托出租

租赁房屋除所有权人本人对外出租外，还可能是转租、委托出租，因此在审查房屋时，应查看出租方权利来源，系所有权人或者委托人，还是承租人对外转租：

1.对于委托出租的，应确认委托出租授权手续以及授权内容，确认为有权出租。

2.对于转租的，需核实该转租行为是否已有明确的约定或授权，转租系被允许的，否则存在合同被认定无效的风险。为避免因此而产生的纠纷，实务中次承租方可以要求转租方（承租方/二房东）协调出租方（大房东）出具《同意出租函》。

租赁标的物现状的核实

商业租赁合同条款中，通常会在陈述与保证条款中约定承租方已对租赁标的物的现状进行核实及确认，例如“本合同签订时，甲方已向乙方充分告知该房屋及周边的所有信息，乙方已充分了解该房屋产权性质、面积、建筑结构、可利用空间、办公条件、设施设备建设及周边现状……”

核实租赁标的物现状，实际上是对于其权属的细化确认，包括核实租赁房屋规划用途、建筑面积、结构、附属设施等状况。为避免后续发生纠纷时因签署上述确认条款被认定承担因未经合理审查义务的过错责任，承租方在核实现状时应当注意以下要点：

（一）规划用途

确保租赁房屋的规划用途与承租使用用途保持一致，避免违反法律规定使用房屋，最终导致无法满足实际用途需求或实际使用房屋的目的。

（二）实际建筑面积

建筑面积的勘测与核实，租赁房屋建筑面积通常直接与租金挂钩，因此应核实确认房屋建筑面积，但需注意的是，实务中存在实际建筑面积与计租面积不一致的情况：如存在面积与不动产权证书不一致，双方应明确计收租金标准特别是计租面积事宜，并明确约定计租面积系双方共同确认、不因后续实际勘测建筑面积的误差等而变化，避免因约定不清发生争议。

（三）房屋结构

该内容主要是便于后续装修改造，避免因装修导致房屋主体结构损坏，或消防验收不合格。同时，也可要求出租方提供房屋结构图纸。

（四）附属设施状况

如电器、供暖、消防等附属设施设备是否齐全，以及关于房屋交付与返还标准所涉及附属设施的交接，以书面交接验收书的形式予以确认。

租金支付条款

（一）租金计算标准

商业租赁中租金的