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2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点必刷题精析
一、案例分析题（共30题）
第一题：
案例分析题
案例材料：
某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心的商业综合体项目，项目总投资预计为30亿元人民币。项目包括一栋办公楼、一栋公寓楼和一栋商业裙楼。公司已取得项目用地土地使用权，并与相关部门签订了项目规划许可。在项目前期，公司进行了市场调研，了解到以下信息：
周边同类型商业综合体项目平均租金为每平方米每天100元。
项目所在地办公楼市场租金为每平方米每天150元，公寓楼市场租金为每平方米每天120元，商业裙楼市场租金为每平方米每天200元。
项目预计建设周期为3年，期间土地使用费用为每年2000万元。
项目建成后，预计运营期为20年，运营期间物业维护费用为每年500万元。
公司预计融资成本为贷款利率的1.5倍，贷款利率为5%。
公司计划采用分期付款方式，第一期付款占项目总投资的30%，剩余部分分5年付清，每年支付20%。
请根据以上案例材料，回答以下问题：
1、计算项目建成后的年租金收入。
2、计算项目建成后的年运营成本。
3、若项目融资利率为6%，计算项目的内部收益率（IRR）。
第二题：
某房地产开发项目案例分析
案例材料：
某房地产开发公司拟开发一栋住宅小区，项目总投资为10亿元人民币。项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。项目占地约5万平方米，规划总建筑面积为20万平方米，其中住宅建筑面积为18万平方米，商业建筑面积为2万平方米。项目预计开发周期为3年。
项目前期工作已完成，包括土地取得、规划设计、预售许可证等。目前，项目已进入施工阶段。
1、项目总投资中，住宅部分和商业部分的投资比例分别为多少？
2、根据项目进度和资金需求，制定一个合理的资金筹措计划。
3、针对住宅部分和商业部分的销售策略，分别提出三个可行的建议。
答案：
1、住宅部分投资比例：18
商业部分投资比例：2
2、资金筹措计划示例：
第一年：土地购置及基础设施建设，需资金3亿元，可申请银行贷款2亿元，自有资金1亿元。
第二年：主体结构建设，需资金4亿元，可申请银行贷款3亿元，自有资金1亿元。
第三年：配套设施建设和营销推广，需资金3亿元，可申请银行贷款2亿元，自有资金1亿元。
3、住宅部分销售策略建议：
提供多种户型选择，满足不同客户需求。
采取分期付款方式，降低首付款比例，吸引更多客户。
联合家居、家电品牌开展促销活动，提升项目吸引力。
商业部分销售策略建议：
与知名品牌商家合作，引入高品质商家入驻，提升商业价值。
提供灵活的租赁政策，吸引商家入驻。
开展节假日主题活动，吸引消费者到访，提升商业人气。
第三题：
某房地产开发公司为开发一住宅项目，在项目前期进行了市场调研和可行性分析。以下为相关案例材料：
案例材料：
项目地点位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善。
项目用地面积为10000平方米，规划建筑密度为40%，绿化率为30%。
项目总投资为5亿元，预计销售收入为7亿元，预计销售利润率为10%。
项目预计建设周期为2年，投资回报期为5年。
项目市场调研显示，同类住宅项目平均销售价格为每平方米1.5万元。
1、请根据案例材料，计算该项目预计的销售收入。
2、请根据案例材料，计算该项目预计的销售利润。
3、请根据案例材料，分析该项目投资回报期。
答案：
1、该项目预计的销售收入为：10000平方米×1.5万元/平方米=1.5亿元。
2、该项目预计的销售利润为：7亿元×10%=0.7亿元。
3、该项目投资回报期为5年。
第四题：
某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一片商业综合体项目，该项目包括一栋办公楼、一栋公寓楼和一栋购物中心。公司拟通过公开招标方式选择设计单位和施工单位。以下为相关案例材料：
一、案例材料
公司已对项目进行初步可行性研究，预计总投资为10亿元人民币，预计建设期为3年。
公司已与当地政府就项目用地达成初步协议，用地面积为100亩，土地出让金为1亿元人民币。
公司拟采用公开招标方式选择设计单位和施工单位。招标文件中规定，设计单位需具备甲级设计资质，施工单位需具备一级施工资质。
招标过程中，共有3家设计单位报名参加，分别为甲、乙、丙单位；4家施工单位报名参加，分别为A、B、C、D单位。
经过评标委员会的评审，甲、乙、丙三家设计单位均符合招标文件要求，A、B、C三家施工单位符合招标文件要求。
1、根据案例材料，请分析公司在选择设计单位和施工单位时应考虑哪些因素？
答案：公司在选择设计单位和施工单位时应考虑以下因素：
（1）设计单位：设计资质、设计经验、项目案例、设计团队实力等。
（2）施工单位：施工资质、施工经验、项目案例、施工团队实力、工程质量等。
2、根据案例材料，请分析评标委员会在
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