上海新江湾城整体策划与定位报告-王志纲.pptVIP

“头羊”策略。对关键性项目和战略联盟型的开发商，充分让利，建立利益共同体，共同拉起板块。“挑起群众斗群众”策略。在同一个板块，引入具有影响力的数家开发商，既竞争又合作，快速炒热板块。2、引进二级开发商的二大策略3、对二级开发商的分析：1）按照项目性质有以下四类：旅游开发商：主要是主题性旅游地产开发。如：威尼斯酒店（主题性的旅游酒店）、宋城、高尔夫等；商业物业开发商：包括写字楼，购物中心、商务酒店非住宅类开发商。新世界、和黄等香港开发商比较擅长；教育类开发商：引入国际知名的教育机构。中欧、洛桑、哈佛等；住宅开发商：有高档精品和中高档品牌开发商两类。管理服务商：酒店、写字楼等高档物业引进品牌管理服务商。特殊性、极品型项目开发商，如：新天地、星河湾；标准化、品牌型开发商，如：万科、中海、招商地产等。按照操作项目特性分为两类:战略联盟型：带动、示范、提升品质的作用。对政府来说，是提升整个城区的品质；对企业，是游戏规则的制定者，提高竞争门槛。对市场，有更优质的产品。伙伴关系型：主流的标准化的二级开发商。按照合作深度不同分为两类:公建运营模式建议主要思路——公建投资较大，回报周期长，而且管理、经营更重要，房地产项目回报周期短，两者结合可“以短养长”；某些二级开发商在公建的开发上有独特的资源优势，城投与二级开发商两者结合，加强对公建投入（硬件和软件），对于二级开发商来说其项目更有卖点（奥园的体育公建，中科大·学村的教育公建等），对于城投来说公建良好的运行得到了区域土地的升值，因此两者结合获得了双赢。主要操作——城投与有公建开发上有特长的二级开发商结成战略型联盟，强化公建投入，并配以适当规模的房地产项目做些让利，形成一个模块。公建房地产项目模块示意图*三、定位新江湾城高度：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略定位，富有前瞻性与权威性。1深度：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特性。2广度：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元化需求。3新江湾城战略定位的原则应该是:“知识杨浦”借鉴陆家嘴等的经验，将建成上海的“中央智力区”（CID），是“科教兴市”战略的核心工程。“知识杨浦”不仅是杨浦大学城战略，更是整个杨浦区的全局性战略，也是上海市全市的城市战略乃至国家战略的重要组成部分！发现杨浦（结论）：是“知识杨浦”的重要组成部分，是浦江两岸综合开发的重要组成部分，是广义的五角场副中心的重要组成部分，是上海中心城区最后的一块大宗的处女地。9平方公里的新江湾城，（三）聚焦新江湾城1、新江湾城与五角场城市副中心的关系上海城市副中心格局示意图五角场副中心与周边关系示意图江湾城市副中心板块公共活动中心核心商业圈万达商业广场、麦科特五星级酒店等。五角场核心区——核心商业和商务区。以高档娱乐和商务交流为主导的大学城公共活动空间。江湾体育场。知识新天地——高级商业商务娱乐区。以休闲和知识时代交流为特色。企业小总部，行业交流协会等。商业区以餐饮、医疗教育等为特色。江湾城市副中心板块——以休闲办公与现代交流为主的现代新型商务交流区。以生活配套为导向的休闲商业区。知识新天地（罗康瑞）2、新江湾城中的复旦新校区（1500亩）学校名：环境科学与工程学院、技术工程学院、先进材料研究学院、生命科学与生物技术研究学院、人口与社会学院、艺术学院、外国语言学院、国际文化交流学院、新加坡大学合作学院、斯坦福大学合作学院、华盛顿大学合作学院、配套公共设施、教学实验、图书馆、生态基地等。人数：外国留学生3000人，研究生3000人，本科生4000人。事件：2005年复旦100周年庆010302新江湾城，应该以复旦大学新校区为基础，充分挖掘教育产业和知识产业内涵，形成新江湾城的核心产业。3、新江湾城中的军队用地（4500亩）妥善处理军队用地的问题，保证总体规划的一致性。0102其中总部划拨用地1250亩，已经归城投所有。该地块的规划要注重对军队用地的引导和示范作用。4、新江湾城的现有规划新江湾城不能仅满足于“市级示范居住区”，不能仅满足于“上海第一大盘”，不能仅满足于“知识型、生态型的花园住宅社区”，应该有更高的目标，更远大的理想！STEP03STEP01STEP02是“科教兴市”战略和“知识杨浦”战略的重要抓手。是黄浦江两岸综合开发的重要组成。是上海新城区的开发典范。新一轮城区开发的代表、经营城市的新亮点。对于上海，新江湾城是：01是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑。02是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板。03杨浦区的“新客厅