专科房地产经营与管理复习.pptVIP

基本要求*掌握：基本报表填列：四个（现金流量表、损益表（利润表）、资金来源与运用表、资产负债表）；第四节房地产开发项目财务评价4.1房地产开发项目经济评价中的财务评价报表基本财务报表辅助财务报表备注现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表资产负债表项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表）项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表）基础性数据存储于辅助报表中；辅助报表通过对应关系生成基本报表。*反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为:全部投资现金流量表从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。资本金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目资本金的盈利能力。投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方的财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。基本财务报表之现金流量表教材第215页*序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量全部投资现金流量表数据来源：项目收入与经营税金及附加估算表计算期最后一期固定资产折旧后的残值和回收的全部流动资金。数据来源：投资计划与资金筹措表即两税一费，包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加。一般不含折旧、摊销等费用。*序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(1)*序号项目合计0123…n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6借款（长期、短期）1.7回收固定资产余值、回收经营资金2现金流出2.1开发及建设投资（不含财务费用）2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量资本金现金流量表(2)基本财务报表之反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，主要用于资金平衡分析。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值。如果出现负值即资金缺口，应采取筹资措施予以解决。资金来源和运用表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率以及资本金净利润率等评价指标。损益表基本财务报表之*资产负债表对于房地产开发企业来说，资产负债分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债情况以及项目实施对公司财务（尤其是资产负债率）的影响，从而为投资决策提供依据。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，无需编制资产负债表。基本财务报表之第五节风险与不确定性分析5.1房地产开发项目不确定性分析主要的分析因素P218-221（1）土地费用（2）建安工程费用（3）租售价格（4）开发周期（5）销售进度（6）租售率（7）融资比例（8）融资成本（9）项目总投资（10）其他不确定性分析因素经济评价时尚未取得