万科商铺燕南园、花园小城、金色城市.pptVIP

**上海万科商铺销售汇报2009年3月6日燕南园商铺花园小城商铺金色城市商铺汇报提纲**燕南园商铺花园小城商铺金色城市商铺销售策略及方式库存情况汇整问题与机会目标客户分析燕南园商铺**AB会所商业ABAB会所商业会所商业项目名称套数面积燕南园商铺233096.57燕南园商铺**景联路人、车流量过少，别墅社区人口少；商业气氛缺乏；商铺辐射区域过小；商铺未来经营项目限制大，投资回报预期较低。问题点1周边别墅聚集，消费水平高；主要商铺为沿街商铺，商铺形态方正；周边居民对品牌及品质认知程度高；机会点：2燕南园商铺**目标客户——投资、自用客户1自用客户—客户主要来源于本社区及周边社区主要客户类型：展示类客户教育类客户餐饮客户（水电煤要配套齐全）品牌休闲类客户办公类客户2投资客户—客户来源广泛，对投资收益极为看重3投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%4对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素5商铺建议出售均价为9000-10000元/平方米6花园小城商铺**ABB区商业：约1450平米A区商业：约1000平米项目名称套数面积花园小城商铺161837.11花园小城商铺**问题点消费层次不高；人流量不足；非投资客首选地理位置；吴泾步行商业街较近。机会点：地处大型居住社区；交通比较方便；距离紫竹高科技园区较近；近成熟商圈花园小城商铺**目标客户——投资、自用客户1自用客户—客户主要来源于本社区及周边社区主要客户类型：轻餐饮客户教育类客户有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）零售类客户（超市、烟酒店等）2投资客户—客户来源广泛，对投资收益极为看重3投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%4对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素5商铺建议出售均价为14500元/平方米6金色城市商铺**红色部分为4套库存商铺项目名称套数面积金色城市商铺42094.74金色城市商铺**◆人流量不足；◆商铺为住宅楼底层，不可经营餐饮；◆商铺面积较大，总价较高；◆商业氛围尚未形成。问题点◆地处大型居住社区；◆交通比较方便，邻近轨道交通；◆商铺外立面展示空间较好；机会点：金色城市商铺**目标客户——投资、自用客户1自用客户—客户主要来源于本社区及周边社区主要客户类型：轻餐饮客户教育类客户有手艺的作坊类客户（牙医、宠物、干洗、美容等）展示类客户零售类客户（超市、烟酒店等）2投资客户—客户来源广泛，对投资收益极为看重3投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为6%3-5年投资回报率为7%5-10年投资回报率为8%4对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素5商铺建议出售均价为12000元/平方米6金色城市商铺**菜场位于御青路311号-317号的1-2楼，近地铁口。3-4楼目前空关，4楼有100平米左右作为居委会用房，已经承诺政府，不得出售。变电站金色城市商铺**面积大，总价高；商铺1、2层必须为菜场，经营限制大；菜场的存在对3、4层的经营项目造成影响，较难提高商业档次；投资回报预期低；商业氛围尚未形成。问题点地处大型居住社区；交通比较方便，邻近轨道交通；商铺外立面展示空间较好；人流量相对较多机会点：金色城市商铺**目标客户——投资客户1投资客户—客户来源主要以投资公司为主，个人投资客户为辅2投资客户对投资收益的预期为：1-3年投资回报率为4%3-5年投资回报率为6%5-10年投资回报率为8%3对商铺投资回报率的预期是商铺价格制定的最主要因素4对于此类大面积项目因产品销售总价限制，客户资源局限极大，此物业的去化有较大难度，适合通过广泛撒网的销售方式寻找客户。同时根据现有商铺情况，可以将3、4层进行先期招商，已一个合适的租金回报促进销售的进行。5广泛的客户开发积累**◆多种渠道、多种方式深挖客户，锁定最终目标客户持续不断的客户跟踪斡旋◆不放弃任何机会，客户的购买意向是可引导可挖掘的针对性的销售策略◆强调个案的差异性，制定最合适的销售策略全方位的客户服务◆提供售前及售后延伸服务，让服务成为销售的推动力新的销售方法◆新的问题需要新的销售方法来解决制定