万科项目拓展相关经验借鉴.pptVIP

1、推行项目听证会制度经过多年房地产经营实践，万科逐渐形成了完善严谨的项目投资决策体制，于98年开始执行项目听证会制度，由项目评审委员会执行集体决策，防范风险、促进集团管理资源和经验共享，并帮助项目所在公司在听证会阶段获得集团专业资源的支持，利于项目日后操作。项目评审委员会由集团领导、各地公司第一负责人、集团企划、财务、法律等专业职能部门负责人组成，视项目规模和背景确定每次听证会参加的委员。各地公司项目进入可操作阶段，报集团企划部，由企划部牵头，集团专业小组初审同意后，召开项目听证会，就项目可行性进行讨论表决，并就市场、规划、财务等提出改进意见。听证会通过，项目经集团报董事会同意后，方可签署协议项目听证会通过后，项目进入操作阶段，将由集团企划部为主对项目执行进行持续的跟踪监督，集团对项目操作过程中的偏差和失误，给予指导和纠正。总原则是：事先知情、事中评审、事后监控宗旨：资源共享、防范风险、提高成功率各部门资料预审责任人制由各部门安排对分册资料的预审。各部门负责人要代表本部门书面提出明确的意见或建议。明确下述部门的责任人为预审责任人：总办、人力资源部、财务部、企划部、结算中心项目决策评审操作流程通过后报董事会签合同*项目所在公司总部企划部总部职能部门联合工作小组集团董事长作出批示终止举行项目听证会论证并形成决议1、时间、地点及资料2、总部事先知情3、专业意见4、进行项目审核，专业意见汇总后报送5、不同意开论证会6、同意开论证会7、评审会议8、表决回报率过低的项目，原则上不予报批上会企划部进行项目跟踪签意向书5.万科项目投资决策的特色*各评审委员在“同意立项”、“不同意立项”及“延迟立项”这3种可能结果中进行选择，投票表决。项目要获得立项，必须获得2/3以上的评审委员通过。立项通过后，方可报董事会审批。项目审定会议决议1、项目审定会对是否同意所审议项目的立项应有一个明确的结论。2、结论有以下三种形式：同意立项不同意立项延迟立项上述，明确为延迟立项的项目，一线公司在依据会议所提意见、建议，解决项目存在的问题后，可再次报请审定委员会召开项目审定会议。3、会议采取记名投票表决的形式对所审议项目的最终结果进行判断。2、符合万科总体发展战略5.万科项目投资决策的特色*1符合整体发展目标：做住宅产业的领跑者2符合万科城市布局的要求：发展的重点城市，争取进入的城市3规模开发要求：主要城市加大开发力度，扩大市场份额，保持土地储备，加快扩张步伐4优先发展核心项目：核心项目以大型郊区社区为主，提供稳定主要的回报5符合万科的产品路线：以多层大规模社区为主；主力户型适应市场化要求，保持对需求地域差别和不断变化的敏感，并不断创新3、符合万科在当地市场的发展策略5.万科项目投资决策的特色*进行以核心项目为主的多项目操作，在规模上不断扩张。扩大市场占有率01项目进行合理的区域分布，符合当地市场发展区域走向，扩大市场覆盖面，避免自我竞争，减少市场风险02发挥已开发项目积累的品牌优势和客户资源优势，新项目发展要考虑与之保持延续性034、重视人力资源保证*5.万科项目投资决策的特色万科进行以核心项目为主的多项目操作，对项目经理和专业经理资源有大量要求项目经营的成败，合格充裕的人力资源是关键因素之一。万科在项目投资决策时，对项目所在公司的人力资源状况进行充分审核，项目可行与否，有否人做是一重要考虑要素万科进行了持续的职业经理培养、充裕的干部储备和集团内人才流动共享，对各地公司项目操作的人才需求，给予了有力支持5、最大特点：严谨、科学的市场论证*5.万科项目投资决策的特色万科高度重视市场可行性论证，认为事先论证是项目成功的前提和关键。万科总部由企划部对全国市场和各主要城市市场进行持续的跟踪研究，形成客观独立的市场判断和项目发展建议；各地公司有专设的企划队伍，负责对当地市场的研究，对项目定位、产品设计思路、竞争力分析、营销策略等操作环节给出专业方案。项目决策评审中，集团将对项目的市场可行性进行严谨、科学的论证，并就可行性和操作方案与当地公司专业部门进行商榷。项目执行中，出现市场推广问题，集团也会整合全部市场专业力量，对当地公司进行支持、指导集团企划部和各地企划部门重视业界交流、持续跟踪市场经营动态，定期出访学习并接受专业培训，逐渐形成了一支专业化的市场研究和操作队伍房地产项目合作目录*一、项目合作涉及的主要问题（一）为什么要合作1、不合作行不行？2、合作有什么好处？（二）怎样合作1、找谁合作？有地的、有资金的。