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房地产开发企业新楼盘商品房销售验收及交房全流程

商品房销售流程主要包括前期策划、营销、取得预售许可证后开盘预售、签订协议或合同、交款、商品房交付和产权登记及办证等环节。

前期策划及营销

房地产开发企业是以商品房销售为核心的企业，前期策划可能在拿地前进行.也可能在拿地后进行，主要工作是确定项目定位，准确定位目标市场，制定产品目标与发展计划，选择性价比最好的产品。前期策划是销售的重要阶段，对产品未来的销售状况有重要影响。

房地产营销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。在销售阶段，房地产开发企业通常会采取一系列的营销手段，目前我国常用的营销方法包括广告、房地产展销会、活动推介、网络推广以及人员推销等。广告是房地产营销手段中应用最多、富有成效的一种方法，广告的形式包括户外路牌展板广告、电视广告、电台广播和报纸杂志广告、网络广告等。

取得预售许可证后开盘预售

项目开发建设达到规定条件的可以取得预售许可证，然后就可以确定开盘日期对外发售。开盘是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后开始对外公开发售商品房.房地产开发企业为成功地将开发的商品房推向市场，一般会在开盘日举行一个盛大的开盘仪式。

签订销售合同及收款

开盘后，即可到现场看房，有意向购买的客户即可与销售人员就房屋销售价格等合同条款进行协商，协商一致的签订商品房买卖合同，双方也可以对标准合同文本中的空白事项予以约定，需要签订补充协议的，双方商定具体补充内容。合同签订后，要在规定时间内向当地房管部门办理备案，销售合同到房管部门办理备案登记后生效。合同签订后，承购人要根据所签合同约定的付款时间交付房价款及契税。

商品房交付

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给承购人。

商品房交付时必须符合交付使用条件，即入住条件。关于交付使用条件，《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》都规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《中华人民共和国消防法》规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。

“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是商品房交付使用的必要条件。“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书及建筑工程质量认定书，“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指建筑工程竣工验收备案表。建设部发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。经过验收合格发给房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，经过备案发给建筑工程竣工验收备案表。

另外，对于具体的交付使用条件，还要看具体的商品房买卖合同。可能在商品房买卖合同及其附件、补充协议中加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路和电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定房地产开发企业未达到交付使用条件时的违约责任。

符合交房条件的商品房即可按合同约定办理交付手续。商品房交付的具体程序为：

通知业主办理入住手续。

房屋竣工并办理政府综合验收后，未与业主交接前，房地产开发企业一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，房地产开发企业将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。对于达到交房条件的房子，房地产开发企业会通过报纸公告、电话联系或寄发通知书等方式告知业主办理商品房移交。房地产开发企业售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发人住通知书或人伙通知书等交房通知，有的同时还打电话通知业主。此时，业主一般会按约前往.因为合同中通常约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接，如果无故不交接，有的房地产开发企业还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费，业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，应书面通知房地产开发企业，并说明原因。

确认身份。

业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售搂部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件及家庭成员照片（物业建档资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还须出具业主的授权委托书。物业公司现场核对缴款情况，在款项全部交清的情况下与业主办理商品房移交手续。

现场验房、交钥匙。

实物交付是商品房买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同的最主要的义务。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在商品房验收交接表上签字认可，领取房屋钥匙和住户手册等资料