房地产 -万达商管系统总经理集训营 -商业管理概述.docx

商管系统总经理集训营

商业管理概述

一、前言

n商业管理概述主要是通过对商业管理的形成、发展及其经营活动的研究和探讨，揭示商业管理的运行规律，统一对商业管理内涵的理解、商业管理术语的规范和商业管理业务的梳理。

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二、商业地产及其价值

1、商业地产的概念

武汉东湖汉街万达广场n从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、

武汉东湖汉街万达广场

以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

n从管理的角度研究商业地产，主要是研究购物

中心及城市综合体的运营管理。

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2、商业地产的发展二、商业地产及其价值

2、商业地产的发展

n美国购物中心的发展

廊坊万达广场早在20世纪30年代，美国出现了真正意义上的购物中心，而美国的购物中心的快速发展，是在20世纪60年代以后。

廊坊万达广场

截至2010年美国购物中心数量接近10.8万家，可出租面积总额为73.3亿平方英尺

（约6.8亿平米）。2010年新开购物中心259家，增幅0.2%。

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二、商业地产及其价值

武汉积玉桥万达中心2、商业地产的发展

武汉积玉桥万达中心

n日本购物中心的发展

1969年，日本第一座大型的以百货公司为主力店的购物中心－玉川高岛屋购物中心在东京开业。

2008年底，日本国内购物中心数量为2980家，面积为42,08万平方米，铺位租户总数为

143,999家。平均每家购物中心的面积为14,122平方米、铺位租户为48家。

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二、商业地产及其价值

2、商业地产的发展

n中国购物中心的发展

20世纪90年代中期至2001年是我国购物中心发展的起步阶段。

从2002年起，我国购物中心进入了快速发展阶段，购物中心的总量急剧增加。

预计到2011年底，全国开业的购物中心将达到2795家，十年间增长572%，累计面积超过1.6亿平米。但购物中心在零售总额中占比不到

512%

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12%，相对于美国接近50%、日本接近26%的比重，这一比例还很低。

结合下面图片，谈谈对商业地产和城市综合体的理解。

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二、商业地产及其价值

3、商业地产与城市综合体

福州仓山万达广场n城市综合体的发展及功能：城市综合体从购物中心发展起来，其规模比购物中心更大，业态更全，物业形态更加复杂，不仅有主力店、次主力店、大型百货和大型超市、步行街，还有高级酒店、公寓、住宅等。

福州仓山万达广场

n城市综合体主要是在购物中心的基础上，增加了更多的商业、服务和生活功能。

n商业地产不能等同于城市综合体。

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二、商业地产及其价值

n商业管理研究的对象主要是购物中心

成都金牛万达广场针对城市综合体而言，商业管理研究的对象主要是指购物中心的运营管理。

成都金牛万达广场

n万达城市综合体物业形态的划分

物业形态的划分：购物中心、室外商业步行街、底商、酒店、写字楼、公寓、住宅。

管理职责：对购物中心部分负责商业运营管理，对其他物业形态主要是提供物业管理服务。

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二、商业地产及其价值

4、商业地产的价值

n从开发商角度分析

持续式收益；

增值式收益；

溢价式收益；

金融属性。

n从社会贡献角度分析

大连万达中心

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创造就业岗位、持续增长税收、拉动区域经济、改变城市环境、公

创造就业岗位、持续增长税收、拉动区域经济、改变城市环境、公众服

务设施。

三、商业管理的概念

1、商业管理的内涵

n宏观商业管理

指作为宏观控制和行业规范的商业管理。这个层面的商业管理，

是指国家或行业协会通过法律法规、行政手段、章程条例和其他措施，对商业行业的统筹管理。

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三、商业管理的概念

n商品经营管理

指作为商品经营的商业管理。商品经营有狭义和广义之分，广义的商品经营，是指在市场交换中获取利润的活动总和，它的经营主体是各种经济体；狭义的商品经营，是指商业企业或个人进行商品流通的行为。

n商业物业的运营管理

指作为商业物业经营的商业管理。

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通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理。

三、商业管理的概念

2、商业管理的定义

商业管理是指商业物业的运营管理。是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，与商家共同为消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。

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三、商业管理的概念

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