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劳务用工模式——以房产经纪行业为例

一、引言

对于劳动密集型行业来说，用工成本始终是企业的一大痛点，实践中大多数企业

会通过劳务派遣、劳务外包等方式来降低用工成本。根据我们以往房地产经纪项

目中了解到的情况，由于房地产经纪公司的后台员工较为稳定，而经纪人流动性

较高，公司一般会与后台员工签订劳动合同，与业务线的经纪人通常会采用多种

用工模式，除了传统的签订劳动合同建立劳动关系、劳务派遣、劳务外包等用工

模式外，还有2种较为典型的用工模式：合作协议模式和用工平台模式。本文旨

在对该等用工模式进行简单介绍，并结合法规及司法案例分析其合规性风险，同

时列举相关IPO案例为拟上市的同类企业/劳动密集型企业提供用工合规参考。

二、用工模式介绍

1.合作协议模式

合作协议模式，即公司与经纪人签署合作协议，约定经纪人向公司提供经纪服务，

公司向经纪人支付合作服务费。具体如下：（1）经纪人与公司建立合作关系，服

务于具体门店，接受门店店长及各级管理服务商的管理（包括业务管理、形象管

理、考勤管理等），并且允许经纪人以公司员工名义对外开展工作；（2）公司为

该等经纪人提供办公场所、办公用品、系统以及金融权证等配套服务资源；（3）

经纪人获得居间服务费分成。

采取该模式的房产经纪公司的目的旨在避免与经纪人建立正式的劳动关系、规避

公司用人单位的用工责任以及规避员工缴纳社会保险费和住房公积金等法定义

务，从而节省用工成本。该模式一般适用于普通经纪人。

2.用工平台模式

用工平台模式，即公司通过用工平台与经纪人设立的个体工商户开展业务合作，

具体合作模式如下：经纪人注册成为个体工商户，个体工商户入驻用工平台，用

工平台与公司建立外包服务关系收取服务费，员工通过设立个体工商户并通过核

定征收的方式达到避税目的。该用工平台可能是公司实际控制的公司，也可能是

第三方有委托代征资质的灵活用工平台。

该模式除了合作协议模式项下达到的目的以外，还利用个体工商户的核定征收规

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则达到了避税目的，并且也规避员工缴纳社会保险费和住房公积金。该模式一般

适用于收入较高的中高层经纪人（一般指房产经纪公司的中高层区域经理、战区

总监等职级）。

二、合规性风险分析

1.公司与经纪人之间存在被认定为构成事实劳动关系的风险，并且未依法签订

劳动合同

法律法规：

根据《房地产经纪管理办法》的规定，房产经纪机构和分支机构与其招用的房地

产经纪人员，应当按照《劳动合同法》的规定签订劳动合同。

根据《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》的规定，同时符合

以下三个要件，可认定存在事实劳动关系：

（1）用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；

（2）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位

的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；

（3）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。

司法案例：

司法案例一：（2020）沪02民终5059号，上海乐店商贸有限公司（“乐店公司”）

与上海慧恩人力资源集团有限公司（“慧恩公司”）签订《灵活用工协议书》，

约定慧恩公司按照乐店公司的要求选派员工前往乐店公司指定服务场所，乐店公

司按小时与慧恩公司结算，后乐店公司又将该业务外包给上海拓耘企业服务外包

有限公司（以下简称“拓耘公司”），由拓耘公司实际发放费用。法院认为外包

人员每月在乐店公司工作时间超过小时工的工作时间，其工作时间与标准工作时

间相符，工资每月发放，并非半月结算，故其用工形式与小时工形式并不相符。

且鉴于外包人员实际在乐店公司工作，接受乐店公司管理，并需遵守乐店公司相

应规章制度约束，认定乐店员工与外包员工存在劳动关系。

司法案例二：（2019）皖1623民初3951号：中移铁通有限公司亳州分公司转移

动通信代理业务转包给第三方灵活用工平台，自然人注册个体工商户与平台签署

转包协议，从事移动通信业务。法院认为该自然人接受公司的日常管理，其劳动

为营业部业务的组成部分，结算的酬金被认定为实际工资，最终认定为该自然人

与中移铁通有限公司存在事实劳动关系。

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仲裁案例：根据我们以往项目涉及类似情况的劳动仲裁案例，劳动仲裁机构偏向

于认定：由于申请人在公司从事劳动，且接受公司的管理，双方存在一定的人身

依附性，该种法律关系属于劳动关系。

分析：

首先，《房地产经纪管理办法》明确规定了房地产经纪机构与房地产经纪人员应

签订劳动合同，即两者之间为劳动关系有明确的法律强制性规定。

其次，根据事实法律关系的判定标准及司法实践，公司与经纪人