中国房地产行业市场政策分析及市场政策判断（最全）.doc

中国房地产行业市场政策分析及市场政策判断

(一)2018年政策思路：保持稳健，“房住不炒”“因城施策”成为关键词

2018年的调控政策从整体来看，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路基本围绕“房住不炒”和“因城施策”两大核心，且以市场预期管理作为首要目的，但其中仍不时存在央地博弈空间.2018年初，部分二线城市放宽落户标准，变相放松限购，一度被市场认为是新一轮宽松的信号.然而，这种预期带来了全国多个城市房价的快速上涨，使得中央再次出手，最终导致全年总体政策基调依然偏紧.

“房住不炒”实质上是政府对于房价的目标管控，2018年3月份两会提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平衡健康发展”;7月政治局会议提出下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治

市场秩序，坚决遏制房价上涨.加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制;10月新华社发文“在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法”;中央层面对调控的态度依然较为坚决，并未出现放松迹象.由于中央的严厉态度，从地方政府层面来看，也基本贯

彻了严调控的路线，7月之后全国商品房销售均价也已连续环比出现回落.

“因城施策”则体现了政府在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控的思路：对于库存较低、销售火爆、房价上涨过快的城市，调控逐渐收紧；而对于库存过剩较多、销售较为冷清的地区，则调控较松或者不调控，实现对需求的合理引导和地区间的结构性平衡.

值得注意的是，2018年央地之间的调控博弈也仍然存在，继年初的“抢人大战”之后，2018年10月后部分二线城市再现边际宽松迹象，如苏州疑似降低购房门槛、合肥降低外地居民购房的社保要求等.

2018年中央对地产行业的调控仍然偏紧

时间

会议或文件

原文表述

2018年3月

两会上李克强

总理作《政府工

作报告》

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落

实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立

健全长效机制，促进房地产市场平衡健康发

展。

2018年4月

中共中央政治局工作会议

要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发

展，及时跟进监督，消除隐患。

2018年5月

《住房城乡建

设部关于进一

步做好房地产

市场调研工作

有关问题的通

知》

重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放

松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确

要求：一是加快制定实施住房发展规划。二是

抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强

资金管控。四是大力整顿规范市场秩序。五是

加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地

方调控主体责任。

2018年7月

中共中央政治局会议

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施

政，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场

秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地

产市场平稳健康发展长效机制。

2018年7月

住建部吹风会

因地制宜推荐棚改货币化安置。商品住房库存

不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性

地及时调整棚改安置政策。因地制宜推荐棚改

货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可

以继续推进棚改货币化安置。

2018年8月

住建部工作座谈会

抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房

租赁市场。住建部将建立房地产市场监测体

系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机

制。

2018年10月

国务院常务会议

明确提出要调控完善棚改货币化安置政策，商

品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽

快取消货币化安置优惠政策。

2018年10月

新华社

调控举措不是装装样子的“花拳绣

腿,……,绝不会允许房地产调控半途而

废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施政转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控

政策体系、任由房价上涨的做法

公开资料整理

在商品房销售数据下行、供需关系逐渐改善、房价上涨动力减弱的背景下，即使仅看房地产行业本身，进一步收紧调控的可能性也是较低的.我们认为，政府进行房地产调控的目的大致可分为抑制房价过快上涨和避免房地产行业过分挤占社会资源两个方面，从目前数据看，一二线城市调控必要性正在边际减弱.具体而言：供不应求逐渐扭转，房价上涨动力减小.从历史经验看，各城市调控政策的出台时间与当地房价上涨速度的历史分位水平明显相关.目前来看，上半年供不应求的局面逐渐扭转，新建商品住宅价格指数环比已有回落.因