2022年房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版.pdfVIP

房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸相应题号下)

(一)甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带大型综合楼,有商业、办公和住宅各种类型物业,该综

合楼于7月底竣工后对外出租。9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地

产估价机构进行评估。7月甲公司偿还了所有银行贷款后,决定出售该综合楼六层某些办公用房,再

次委托乙房地产估价机构进行评估。

请问:两次估价估价基本领项详细有哪些不同?估价原则有哪些不同?

(二)6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下整体转让价值。该办公

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楼共20层(含地下两层设备层),钢筋混凝土构造,建设期2年,建成于,登记建筑面积为18000m(不含

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地下建筑面积2500m),土地面积为3000m,土地使用年限自6月1日至2055年5月31日。采用成本

法时,取类似办公楼总建筑面积综合单价进行测算;采用收益法等比递增公式测算收益价值时,以周

边三个类似办公楼实际租金平均值为客观租金,年租金增长率6%,收益年限48年进行测算。请问:

1.本次估价成本法测算中采用建筑面积应为多少?

2.上述收益法测算思路中存在哪些错误?

(三)某写字楼在建工程已获得出让国有土地使用证及各项规划建设允许,当前土建主体工程基

本竣工,房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民

法院拍卖,甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估,为拍卖提供价格参照根据。

某房地产开发公司故意参加竞买,筹划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完毕,室内

外装饰装修和设备重新设计施工,为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产

估价机构均采用假设开发法进行估价,评估价值差别较大。

请问:导致两个估价项目评估价值差别较大因素重要有哪些?

二、单项选取题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题备选答案中只有1个最符合题意,请将

这个答案相应字母填在答题纸各小题相应括号内)

(一)张某于5月购买了位于市中心一套商品住房,分两期付款(间隔三个月),每期付一半,月利

率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一

银行申请贷款,委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价,注册房地产估价师选用比较法作为估

价办法之一,经市场调查发现该市商品住房价格自以来处在稳定上涨状态。

1.估价对象原购买价格(M)换算为成交日期一次性付清价格为()。

A.M×50%＋M×50%×(1＋3×0.5%)

B.M×50%＋M×50%/(1＋0.5%)3

C.M×50%＋M×50%×(1＋0.5%)3

D.M×50%＋M×50%/(1＋3×0.5%)

2.注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例,在选用可比实例并进行调节时做法对

的是()。

A.甲带有本地知名小学入学指标,应在权益状况中予以调节

B.乙成交价格是带车位价格,应将车位在实物状况中予以调节

C.丙价格为周边同类房地产挂牌价,可按经验调节其与实际成交价差价

D.丁成交价为卖方实得金额,应对其进行税费承担调节

3.关于本次抵押估价说法,对的是()。

A.法定优先受偿款涉及未偿还贷款余额,以及实现抵押权时涉及税费

B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额

C.再次抵押价值＝(未设立法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额)×抵押率

D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下价值-已抵押贷款余额/抵押率

(二)某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权,甲房地产开发公司(如下简称甲公司)筹划参加

竞买,委托乙房地产估价机构(如下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参照。经估价

办法合用性分析,乙机构决定采用假设开发法中动态分析法进行测算。经市场调查,乙机构以为类似

项目将来市场客观投资回报率为7.5%,而甲公司投资部门预测为9%,董事会盼望投资回报率为8