商业地产的基本概念与基础知识.doc

关于商业地产的根本概念与根底知识

什么是商业房地产

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ工程，可以到达几十万平方米，规模小的商业房地产工程仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，工程统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数工程依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等工程的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。

商业房地产与其他房地产形式的比照

在过去２０多里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一——准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，则绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。

1、零售业retailbusiness：以向最终消费者提供所需商品和效劳为主的行业。

2、零售业态retailformat：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。

零售是指把商品或随商品而提供的效劳直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的根本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。

3、商圈tradingarea：零售企业经营、效劳辐射的有效空间、领域。

4、超市supermarket：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。

5、大型综合超市generalmerchandisestore：采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全的零售业态。

6、仓储商店warehousestore：采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限效劳为特征的零售业态。

7、专业店specialitystore：专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后效劳的零售业态。

8、大型专业店categorykiller：采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术和效劳，满足一次性购全的零售业态。

9、专卖店exclusiveshop：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。

10、便利店conveniencestore：以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性效劳，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

11、百货店departmentstore：在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化装品、礼品、家庭用品为主，提供相关效劳，满足对商品多样化选择的零售业态。

12、大型购物中心shoppingcenter/shoppingmall：在一个大型建筑体〔群〕内，由企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效劳设施的集合体。

特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

购物中心所包含的内容比拟广泛，在效劳功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在效劳设施上表达为完整性，在效劳范围上表现为商圈内的所有居民。

美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：

购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；

适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。

尊重顾客的选择权，使其实现一次购足〔onestopshopping〕的目的；

拥有足够数量的停车场；

有更新地区或创造新商圈的奉献。

业态分类零售业态分类原则中国零售业态按零售店的构造特点分类，根据其经营方式、商品构造、效劳功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等构造特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。零售业态构造特点百货店业态构造特点〔1〕采取柜台销售与自选〔开架〕销售相结合方式。〔2〕商品构造为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。〔3〕采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等效劳工程和设施，效劳