房地产行业深度：2025年房地产展望.pdf

证券研究报告

内容目录

1、2025年房地产销售展望9

1.1、2025年房地产销售面积测算9

1.2、2025年各线城市需求走势怎么看？10

2、2025年房地产供给情况12

2.1、2024年土地供应与2025年商品预测房需求存在结构性缺口，亟需盘活存量12

2.2、分线城市商品房供给情况13

3、预计2025年房地产开发投资、土地出让收入平稳增长18

4、中长期市场空间来自哪里？20

4.1、六大需求20

4.2、中期房地产市场空间测算24

4.2.1、测算方法25

4.2.2、测算结果25

5、2025年核心政策变量27

5.1、城中村改造货币化安置27

5.2、收购商品房用作保障性住房28

5.3、“因城施策”政策措施优化空间29

5.4、专项债收储土地31

6、风险提示34

请务必阅读正文后免责条款部分7

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图表目录

图1：2016-2025年一线城市销售面积情况11

图2：2016-2025年二线城市销售面积情况11

图3：2016-2025年三四线城市销售面积情况12

图4：2017-2024年1-11月全国土地成交建面规模13

图5：2017-2024全国一线城市商品房销售面积及转化率14

图6：2017-2024全国二线城市商品房销售面积及转化率15

图7：部分二线城市商品房去化周期16

图8：2017-2024全国三四线城市商品房销售面积及转化率17

图9：2011年-2025年房地产开发投资及增速18

图10：2011年-2025年房屋新开工面积及增速19

图11：2012年-2025年国有土地使用权出让收入及增速19

图12：中国城镇化率预测20

图13：人口持续向东部地区集聚，东北地区加速流出21

图14：三四线改善型需求在新区释放21

图15：德国人均居住面积（平方米）22

图16：美国新建人均居住面积（平方米）22

图17：中美人均GDP差距从1978年的67倍缩小至2023年的6倍23

图18：我国家庭规模变化24

图19：我国婚姻登记情况24

图20：历史改造数量（万套）27

图21：历史货币化比例27

图22：贷款市场报价利率（LPR）:5年30

图23：2017-2019土储专项债的发行量及占比32

图24：2012-2024年1-11月全国房地产库存33

图25：2012-2024年1-11月全国房地产库存去化周期33

图26：专项债收储土地流程34

表1：基于分城市能级的销售面积测算法9

表2：分线城市销售面积占比及增速10

表3：2016-2024年一线城市土地成交建面规模14

表4：2016-2024年一线4城土地成交建面及商品房销售规模15

表5：2016-2024年二线城市土地成交建面规模16

表6：2016-2024年三四线城市土地成交建面规模17

表7：未来我国住房市场需求测算26

表8：收购商品房用作保障性住房政策情况28

表9：基于成本法的收购商品房去库存面积测算29

表1