商业地产案例：北京三里屯SOHO的启示.ppt

31-12月-241三里屯SOHO的启示

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31-12月-243三里屯SOHO工程位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。工程简介开盘时间2008年7月开间面积215-330平销售均价4.9万/平米装修状况毛坯管理公司港铁物业层高3.5管理费商业：30元/米；写字楼：16元/平楼层28占地面积5.12万平米建筑面积46.57万

31-12月-244工程简介燕莎商圈第一使馆区第二使馆区CBD商务中心区第三使馆区三里屯SOHO

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31-12月-246销售情况三里屯SOHO于7月12日获得预售许可证，总批准预售面积为414689.87平方米、地上地下局部共3159套。销售额逾50亿元，成交均价达4.9万元/平米。商业管理费30元/平米，写字楼管理费16元/平米。用途已签约套数已签约面积(M2)成交均价(￥/M2)商业用1757975办公用8835883公寓335858.339669注：截止到7月22日

31-12月-247商业：500元/平/月公寓：100元/平/月太古盈科商业：450元/平/月公寓：160元/平/月写字楼：200/平/月周边项目租金三里屯酒吧街租金：416元/平/月

31-12月-248租金比较产品类型区域项目租金（元/平/月）商业太古北区650太古南区479王府井685东方新天地1370公寓三里屯附近100写字楼?2007年上半年?2008年上半年?全市平均?183?205?CBD?215?230?金融街?195?215?中关村?151?164?东二环?180?208

31-12月-249三里屯SOHO的启示世道如此不好，还有工程能卖得这么好？客户是谁？他们为什么要买？如何去销售？如何去挖掘他们？

31-12月-2410SOHO为何要做商业？引用潘石屹自己的话〔?我用一生去寻找?〕：1、作为商人，最本质的就是这个社会上缺什么，我们就做什么。所以大公司面前要有一个灯塔，这个灯塔就是：市场需求。2、这几年我们公司的业绩很好，最重要的原因来自于几年前我们的一个决策。过去十几年，开发商的注意力和资金全都集中在住宅上，但是开发商业地产的连5%都不到，这里面有个巨大的供给缺口。于是公司在方向进行了调整，瞄准了即将出现的商业地产需求。我们调整后，就出现了“90平米/70%〞的限制，今年政府出让的地块有超过80%的地是廉租房、经济适用房，同样地段的商品房不可能和低本钱的经济适用房竞争。市场中表现出来的需求就人们在生活中的需求。

31-12月-2411商业综合体工程SOHO商业地产的开展战略：选择特大型城市的最繁华地段开发商业地产，具体就是北京。关注上海，但不做大量土地储藏。世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质工程从而带动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在剧烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼工程进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需求将租金推动上涨7%。

31-12月-2412客户是谁？

31-12月-2413为何要买？

31-12月-2414为何要买？

31-12月-2415什么样的产品力？优越地段的“浓缩型城市〞；大师级设计师：日本隈研吾负责整体建筑设计及商业室内设计、新加波MINISTRYOFDESIGN公司、意大利的设计总监SilviaMinciarelli带着的Spaces团队进行公寓室内设计，日本SAKOArchitects进行写字楼室内设计。灯光的设计，是北京、甚至中国城市夜晚景观中非常独特的一个。

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31-12月-2419煤老板的购房心态

31-12月-2420煤老板和温州团的比较购房心态比较山西煤老板温州炒房团买房手段多是长线投资先以极少的资金以订金的方式把看中的楼盘订下，在短期内就把楼盘转手，作短期投资。?买房目的居住型的投资索罗斯的方式，本质是一种金融投机投资特点不太看中短期升值，更看重房子的长期保值升值能力一般就是看中一块地块有升值潜力，就大量买入

31-12月-2421拉拢煤老板的诀窍在山西作