万科-公寓市场研究报告.pptxVIP

龙门销售组

2014年4月;;公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓成为公寓市场主流的趋势

;公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势;公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型;公寓市场概况——附加价值：除边缘地区外，郑州公寓多为双气；目前郑州市场上的精装修或者为提高溢价做的简装，或者为提高客户关注度而做的假装修；受政府层高要求，loft发展受限，未来平层创新将集中在软装、精装修等附加值方向

;公寓市场概况——推广诉求：针对不同的客户群体，推广时主要针对投资和自住两种客户类型进行宣传；针对投资客户，主要突出项目地段及投资价值；针对居住客户，以年轻群体为主，突出配套完善，突出年轻化、时尚感和创意性。;公寓市场概况——租金情况：郑州公寓产品多集中三环周边，已入伙公寓主要集中在金水区和郑东新区；办公类型公寓租金高于居住型公寓租金，居住型公寓租金同地段关系紧密，管城区公寓项目入驻率均在80%以上;概况小结：;;;;住宅市场——成交分析：2011年因政策影响成交量下滑明显，2012-2013年由刚需支撑市场回暖明显；60㎡以下面积段成交套数排名次于两房、三房。

商品住宅2004-2013年度成交量走势

2010年，随着各种政策的落地执行，成交量开始下滑；2011年，取消买房优惠政策，实行限购，成交量较10年出现较大幅度下滑，跌至494.10万㎡，2012-2013年，市场回暖，成交量上升。

2013年上半年呈缓步上升趋势，2月份下滑幅度较大，同比下滑50.66%；7月份成交量开始下滑，“金九银十??成交量并没有表现突出，而传统的淡季11、12月份成交量较高，11月成交量更是全年商品住宅成交量的最高峰。

商品住宅2013年各月成交量走势;;;2010-2013年郑州市商业市场保持供大于求的局面，供求比达到1:0.47.

商业市场2010-2013年度供求比走势

商业市场——供求关系：2010-2013年郑州市商业市场供求比波动较大，2013年各月度供求比波动起伏不定，供求比为1:0.47。

商业市场2013年1-12月月度供求比走势

2013年商业市场供求市场出现无规则波动，但全年总体处于供大于求局面。

商业市场2010-2013年度供求比走势;;商业市场——成交分析：2010-2013年商业市场成交走势逐年下滑；2013年1-7月表现积极，整体呈上升趋势，从8月份开始下滑。

2013年商业市场1-7月表现积极，整体呈上升趋势，从8月份开始下滑

2013年1-12月商业市场总成交为41.15万㎡，月度成交量除2月份外，1-7月商业市场成较态势整体比较未定，一直呈上升态势，7月份成交量6.92更是成为全年销售量之冠。8月份开始市场进入暗淡期，虽有起有落，但整体呈下滑趋势，12月份成交量跌至1.6万㎡。

2010-2013年商业市场成交走势逐年下滑，2013年成交量较上年下滑11%。

商业2010-2013年度成交面积走势

商业市场2013年各月度成交面积走势;商业市场——成交均价：2010-2013年成交均价持续上涨比较平缓，整体呈上升趋势，2013年出现首次回落，成交均价15834元/㎡，环比下降8.3%；2013年郑州市商业市场月度成交均价波动较大，整体呈上升趋势。

;;公寓市场——成交分析：近四年，公寓年成交体量均在23万㎡左右，40年产权公寓成交价格及成交体量均低于70年产权公寓产品；2011年限购政策出台，40年产权公寓急剧增加;公寓市场——库存分析：郑州在售公寓项目剩余体量为44万㎡，需要近14个月的时间才能去化完毕，去化压力大；不同区域项目月均去化速度相差较大，金水区去化速度最快;公寓市场——价格分析：在售公寓成交均价在8000-9000元/㎡之间占比最多为33%，郑东新区价格最高在12000元/㎡以上，经开区、中原区、高新区价格较低，均价在7000-8000元/㎡之间;公寓市场——潜在供应：2016年后，伴随大量城中村项目的改造，高新区、北区、二七新区的公寓供应体量将远远大于160万㎡，公寓供应扎堆出现，区域竞争激烈;;;;中原万达SOHO销售情况;二七万达广场SOHO：二七万